24.01.2008 | Betriebskostenabrechnung

Einwendungs-Ausschlussfrist gilt auch für nicht vereinbarte Kostenarten

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt (BGH 10.10.07, VIII ZR 279/06, n.v., Abruf-Nr. 073847).

Sachverhalt

Die Nebenkostenabrechnungen des auf Zahlung klagenden Vermieters für 00 und 01 (19.11.02), 2002 (8.10.03) und 2003 (4.6.04) enthalten u.a. die Positionen Kabelanschluss, Haus- und Gartenpflege, Versicherung sowie Strom allgemein. Hinsichtlich dieser Kosten hat sich der beklagte Mieter am 14.2.05 auf eine fehlende Umlagenvereinbarung berufen. Das AG hat die Klage abgewiesen und der auf Teilrückzahlung geleisteter Vorschüsse gerichteten Widerklage stattgegeben. Die Berufung des Klägers hatte teilweise Erfolg. Der BGH hat die Revisionen beider Parteien zurückgewiesen.  

Praxishinweis

Betriebskosten kann der Vermieter nur aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Mieter abrechnen. Diese muss dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz (§ 241 Abs. 1 BGB) entsprechen und die nach dem Willen der Parteien abrechnungsfähigen Betriebskosten inhaltlich konkretisieren oder zumindest eindeutig bestimmbar bezeichnen. Kostenarten, die nicht ausdrücklich im Vertrag benannt sind, sind im Zweifel mit der Miete abgegolten und nicht gesondert auf den Mieter umlegbar. Diese Voraussetzungen sind hier hinsichtlich der o.g. Kosten nicht erfüllt. Der verwendete Mustermietvertrag des BMJ lautet u.a.: „§ 2: (1) ... Neben der Miete werden folgende Betriebskosten i.S.d. § 27 II. BV umgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung) erhoben: 1. Wasserversorgung und Entwässerung ... 2. Zentralheizung/zentrale Brennstoffversorgung/Versorgung mit Fernwärme ... 3. Warmwasserversorgung/Versorgung mit Fernwarmwasser ... 4. Aufzug/Aufzüge ... 5. Laufende öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr) ... 6. Schornstein-, Kamin-Reinigung“. Der Zusatz „Gesamtbetrag für 1 bis 6 als monatliche Vorauszahlung 320 DM“ ist maschinenschriftlich eingesetzt. Die Fußnote zu § 2 lautet: „Unter die Betriebskosten fallen die in der Anlage im einzelnen aufgezählten Kosten.“ In dieser heißt es: „Aufstellung der Betriebskosten: Betriebskosten sind die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV. in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Kosten ... (Es folgt der Wortlaut der Anlage 3).  

Die Vorinstanzen haben den Vertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien nur die Übernahme der in § 2 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Kosten durch den Beklagten vereinbart haben. Dem schließt der BGH sich an. Der Mietvertrag ist hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten weder unvollständig noch unklar. In der Fn. zu § 2 und der Anlage wird allgemein der Begriff der Betriebskosten definiert, während die Vereinbarung über die Umlage nur die „folgenden“, dann im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten erfasst.