29.03.2010 | Betriebskostenabrechnung

Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt keine Ausschlussfrist

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar (BGH 27.1.10, XII ZR 22/07, Abruf-Nr. 100552).

Sachverhalt

Der gewerbliche Mietvertrag sieht vor, dass die dort im Einzelnen aufgeführten Nebenkosten von den Mietern des Gesamtobjekts anteilig zu tragen sind, u.a. die sonstigen Kosten gemäß § 27 der II. BV und das Verwalterhonorar. Jährliche Abrechnung zum Ablauf eines Kalender-
jahres ist vereinbart. Gegenstand der Klage sind rückständige Nebenkosten für die Zeit vom 1.1.02 bis 15.2.04 (= Mietende). Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg.  

Entscheidungsgründe

§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht anwendbar. Von den für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften (§§ 549 bis 577a BGB) erklärt § 578 BGB nur einzelne auf Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, für anwendbar. Auf § 556 BGB verweist § 578 BGB nicht. Eine gesetzliche Regelung über den Ausschluss von Nebenkostennachforderungen existiert folglich für die Geschäftsraummiete nicht.  

Auch eine analoge Anwendung von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf die Geschäftsraummiete scheidet aus. Es fehlt bereits an einer planwidrigen Regelungslücke. Mit dem am 1.9.01 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetz (BGBl. I S. 1149) hat der Gesetzgeber die bis dahin nur für öffentlich geförderte preisgebundene Wohnungen gemäß § 20 Abs. 3 S. 4 Neubaumietenverordnung (NMV) als Ausschlussfrist gestaltete Abrechnungsfrist für die Betriebskosten von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auch für frei finanzierte Wohnungen übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 51).