27.04.2010 | Betriebskostenabrechnung

Gewerberaum: Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung umlegbar

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in den AGB eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend i.S. von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (BGH 9.12.09, XII ZR 109/08, Abruf-Nr. 100232).

Sachverhalt

Dem Geschäftsraummietvertrag ist als Anlage eine Aufstellung der Betriebskosten beigefügt. Darin stehen unter Nr. 17 als sonstige Kosten unter anderem die „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“. Die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ohne Heizkosten betragen 500 EUR (ohne USt). Die Abrechnungen 2003 (14.353,19 EUR) und 2004 (9.843,74 EUR) enthielten auf die Beklagte entfallende Verwaltergebühren von 4.838,31 EUR (2003) und 5.087 EUR (2004), die auf einem Entgelt für die Verwaltung von 5,5 Prozent der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich USt) beruhen. Die Klage auf Zahlung der Abrechnungssalden blieb in den Instanzen erfolglos. Auf Revision der Klägerin hat der BGH die Sache an das OLG Köln (NZM 08, 806) zurückverwiesen.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis zu § 305c BGB

In der OLG-Rechtsprechung ist umstritten, ob die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung ohne nähere Erläuterung formularmäßig auf den gewerblichen Mieter abgewälzt werden können (nein: OLG Köln ZMR 08, 449; OLG Rostock GuT 08, 200; OLG Frankfurt, 17.1.08, 27 U 25/07; ja: OLG Hamburg GuT 03, 91; KG GE 04, 234; OLG Köln (1. ZS.) NZM 08, 366). Der BGH hält die Umlagenvereinbarung für wirksam.  

Die Einbeziehung der Klausel in den Mietvertrag scheitert nicht an § 305c Abs. 1 BGB. Grund: Die Umlegung von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist - im Gegensatz zur Wohnungsmiete (§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) - nicht so ungewöhnlich, dass die Beklagte als Vertragspartnerin damit nicht zu rechnen brauchte. Der BGH knüpft an die Klauselauslegung des Berufungsgerichts an. Danach darf die Vermieterin die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen. Das Berufungsgericht hat hierzu nicht in Frage gestellt, dass hier Verwaltungskosten von 5,5 Prozent der Bruttomiete üblich sind. Folge: Wenn sich die Kosten im Rahmen des Ortsüblichen halten, konnten sie von der Beklagten als gewerblicher Mieterin wenigstens im Groben abgeschätzt werden und können nicht zu einem Überraschungseffekt führen. Die Beklagte musste aufgrund der Beschreibung der Kostenposition („Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“) auch ohne zusätzliche Aufklärung oder Bezifferung damit rechnen, dass Kosten in der genannten Größenordnung anfallen werden. Der BGH erkennt an, dass der Vermieter wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse daran hat, die Verwaltungskosten variabel auszuweisen, um z.B. bei einem Verwalterwechsel auch geänderte Kosten ohne Vertragsanpassung umlegen zu können.