26.07.2011 · Fachbeitrag · Verwaltungskosten

Formularmäßige Umlage ist bei der Geschäftsraummiete unbedenklich

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1.Die Umlegung von Verwaltungskosten ist bei der Geschäftsraummiete nicht ungewöhnlich.

• 2.Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ ist nicht überraschend i.S. von § 305c Abs. 1 BGB und benachteiligt den Mieter auch nicht i.S. von § 307 BGB unangemessen.

• 3.Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlungen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, begründet noch keinen Vertrauenstatbestand, der wegen unzureichender Aufklärung eine Schadenersatzpflicht des Vermieters auslösen oder den Mieter aufgrund § 242 BGB zu einer Leistungsverweigerung berechtigen könnte. Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände.

• 4.Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handle.

(BGH 4.5.11, XII ZR 112/09, Abruf-Nr. 112808)

Sachverhalt

Der gewerbliche Mietvertrag sieht Vorauszahlungen für Heizkosten und Betriebskosten von je 495 EUR bei einer monatlichen Grundmiete von 5.197,50 EUR vor. Hinsichtlich der Berechnung der Mietnebenkosten verweist der Mietvertrag auf seine Anlage 1. Diese enthält eine Aufstellung der einzelnen Betriebskosten. Nr. 17 führt als sonstige Betriebskosten unter anderem „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache“ auf. Nach der Betriebskostenabrechnung 2005 über insgesamt 10.381,34 EUR entfällt auf die Verwaltungsgebühren ein Betrag von 2.652,80 EUR. Das LG hat die Nachzahlungsklage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hat Erfolg. 

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH entscheidet zugunsten der Vermieterin. Zentrale Aussage der Entscheidung ist die erneut bestätigte Feststellung, dass die Überbürdung nicht bezifferter Hausverwaltungskosten auf den Geschäftsraummieter durch AGB wirksam ist.