29.11.2010 | Betriebskostenabrechnung

Teilabrechnung ist unzulässig

Der Vermieter muss wegen § 556 Abs. 3 S. 1 BGB stets über die Betriebskosten der gesamten Abrechnungsperiode abrechnen (BGH 23.6.10, VIII ZR 227/09, Abruf-Nr. 102465).

Sachverhalt

Die Jahresabrechnung 06 des Wärmelieferanten für „Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser“ ist aufgegliedert in 1. bis 31.1.06 (212,99 EUR) und 1.2. bis 31.12.06 (1.610,44 EUR). In der Gesamtjahresabrechnung der Hausverwaltung, die auf die den Beklagten vorliegenden Abrechnungen Bezug nimmt, ist der Kostenanteil der Beklagten ohne Erläuterung mit 1.823,43 EUR angegeben. Die Nachzahlungsklage hat vor dem BGH Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der in der Abrechnung der Hausverwaltung ausgewiesene Kostenanteil der Beklagten wird zwar darin selbst nicht erläutert, kann aber aufgrund der Bezugnahme auf die Einzelabrechnungen gedanklich und rechnerisch nachvollzogen werden. Damit sind die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen der Betriebskostenabrechnung erfüllt (BGH MK 10, 98, Abruf-Nr. 100549). Das heißt: Der BGH lässt es für die Nachvollziehbarkeit mit Recht genügen, dass der Mieter den Gesamtbetrag durch Addition der Einzelwerte ermitteln kann. Ein durchschnittlicher Mieter, auf den es ankommt, wird durch einen schlichten Additionsvorgang nicht überfordert.  

Die Klage scheitert auch nicht wegen der zeitanteiligen Aufteilung der Kostenposition „Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser“. Aus dem Gebot jährlicher Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB leitet der BGH unter Hinweis auf OLG Düsseldorf (ZMR 02, 46) und Schmidt-Futterer/Langenberg (Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rn. 302 BGB) erstmals ab, dass eine unzulässige Teilabrechnung nur vorliegt, wenn der Vermieter anstelle einer Gesamtjahresabrechnung lediglich für einen Teil des Abrechnungsjahres über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten abrechnet.