01.04.2006 | Der praktische Fall

BGH klärt typische Streitpunkte rund um Einkaufszentren

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der BGH hat mit Urteil vom 21.9.05 (XII ZR 66/03, Abruf-Nr. 053643) erneut zu häufigen Streitpunkten im Zusammenhang mit der Vermietung von Geschäftsräumen innerhalb eines Einkaufszentrums Stellung genommen. Seine Feststellungen liefern wichtige Hinweise für die Mandatsbearbeitung.  

Der Fall des BGH 21.9.05, XII ZR 66/03

Die Beklagte B. mietete Flächen im „H.-Center“ in S. zum Betrieb einer staatlich konzessionierten Spielbank auf 10 Jahre fest. In der Präambel des Vertrags heißt es: „Die Vermieterin erstellt ein regionales Objekt für Handel und Dienstleistung, das „H.-Center“ ... Das Objekt wird eine Gesamtfläche von ca. 28.000 m² haben, wovon im EG und im 1. OG jeweils 5.600 m² von Einzelhandel und Entertainment gemischt genutzt werden. Im EG werden folgende Firmen vertreten sein: R. Verbrauchermarkt, S. Drogeriemarkt, G. Spielotheken AG, E. Autovermietung, R. Zierpflanzen, A. Apotheken, Bistro E., S.-Back, R. Schuh-Schlüsseldienst und Bank G. Weiterhin wird ein Hotel mit 115 Zimmern auf einer Fläche von ca. 5.700 m² auf insgesamt vier Etagen betrieben. Im 1. OG. wird ein Entertainment-Center entstehen mit einer Bowlingbahn, einem Cafe ..., einer Erlebnis-gastronomie ... und einem Spezialitätenrestaurant. Zum Objekt gehört auch ein eigenes Parkhaus mit 345 Parkplätzen, das durch die Firma ... betrieben wird.“  

Der Vertrag enthält unter anderem folgende weitere Regelungen: „§ 9 Gewährleistung:  

(1) Schadensersatzansprüche der Mieterin einschl. solcher aus vorvertraglichen Schuldverhältnissen und unerlaubter Handlung sind ausgeschlossen, es sei denn, sie beruhen

a) auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit der Vermieterin oder ihrer Erfüllungsgehilfen;

b) auf der fahrlässigen Verletzung einer wesentlichen Vertragspflicht durch die Vermieterin oder ihrer Erfüllungsgehilfen ...

(3) Das Recht zur Minderung der Miete gemäß § 537 Abs. 1 BGB ist von einer vorherigen Feststellung durch einen von der IHK zu benennenden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen abhängig, es sei denn, die Vermieterin stimmt der geltend gemachten Minderung zu.“

Die Parteien streiten darüber, ob B. wegen fehlender Vollvermietung, Änderung der Mieterstruktur und diverser Beanstandungen in der Zeit von 10/99 bis 7/01 zur Minderung berechtigt war. Die Mietzinsklage des Zwangsverwalters war in drei Instanzen im Wesentlichen erfolgreich.  

 

Nichteinhaltung der zugesagten Mieterstruktur als Mangel?

Im streitgegenständlichen Zeitraum lag weder eine Vollvermietung vor, noch war der Vermieterin eine Vermietung an sämtliche in der Präambel genannten Firmen gelungen. Der BGH hat gleichwohl einen Mangel verneint. Er bestätigt seine Rechtsprechung, dass qualitative und quantitative Abweichungen von der vorgesehenen Mieterstruktur keinen Mangel i.S.d. § 537 Abs. 1 BGB a.F. bzw. § 536 Abs. 1 BGB darstellen (MK 04, 152, Abruf-Nr. 041924; NJW 00, 1714). Zwar können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände – etwa die Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal – einen Fehler des Mietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind hingegen nicht als Mängel zu qualifizieren. Von Letzterem ist hier auszugehen. Weder der Umfang der Vermietung noch die Mieterstruktur schränken die Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Räume unmittelbar ein. Diese können unabhängig vom Vermietungszustand vereinbarungsgemäß als Spielbank genutzt werden.  

Vollvermietung und Mieterstruktur als zugesicherte Eigenschaft?