25.02.2010 | Der praktische Fall

Schönheitsreparaturen: So erhält der Vermieter eine renovierte Wohnung zurück

von RA Norbert Monschau, FA Mietrecht und WEG-Recht, Erftstadt

Ein Leser schilderte uns folgenden Fall: Der Vermieter vermietet eine vollständig renovierte Wohnung. Er möchte durch einen Formularmietvertrag absichern, dass er die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter renoviert zurückerhält. Was ist zu beachten?  

Isolierte Endrenovierungsklausel im Formularvertrag

Die Rechtsprechung des BGH beruht auf dem Grundgedanken, dass der Mieter, der ohnehin für die vertragsgemäße Abnutzung der Räume Miete zahlt, nur unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet werden kann, neben der Miete noch zusätzliche Renovierungskosten bzw. - bei Eigenleistungen - zusätzlichen Aufwand (Material und Arbeitszeit) zu investieren. In der Sache geht es dabei um die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, einer Pflicht, die eigentlich Aufgabe des Vermieters ist (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Bringt man die zum Teil unübersichtliche Rechtsprechung auf den Punkt, lässt sich als Faustregel festhalten, dass Schönheitsreparaturen formularvertraglich nur wirksam auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn dieser nicht mehr renovieren muss, als er selber abgewohnt hat. Der Mieter ist also nicht verpflichtet, Gebrauchsspuren seines Vormieters zu beseitigen (Anfangsrenovierung!) oder/und für den Nachmieter vorzuarbeiten (Endrenovierung!).  

Vor diesem Hintergrund sollte sich der Vermieter - auch wenn es naheliegend erscheint - davor hüten, den Wohnraummieter im Vertrag formularmäßig pauschal und unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen dazu zu verpflichten, die Räume bei Vertragsende zu renovieren. Eine solche „isolierte Endrenovierungsklausel“ ist wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam (BGH MK 03, 182, Abruf-Nr. 031926), sogar, wenn der Mieter nicht zu laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verpflichtet ist (BGH NJW 07, 3776).  

Praxishinweis: Diese Formulierungen sollten Sie vermeiden

• Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben.

• Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.

Individuelle Vereinbarung einer isolierten Endrenovierungsklausel