25.11.2009 | Der praktische Fall

Studentenwohnung: Auch beidseitiger zeitlich begrenzter Kündigungsverzicht ist unwirksam

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der BGH hat mit Urteil vom 15.7.09 (VIII ZR 307/08, Abruf-Nr. 093384) seine Rechtsprechung zur Beurteilung der Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts weiter entwickelt und zu Fragen der Kündigungserklärung Stellung genommen.  

Der Fall des BGH 15.7.09, VIII ZR 307/08

Die Beklagten zu 1 (Vater V.) und zu 2 (Sohn S.) sind Mieter eines möblierten Zimmers in einem Studentenwohnheim der Klägerin K. in E. (Studienort des S.). Der Formularmietvertrag vom 21.9.06 lautet: „Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.08 ausgeschlossen ist“. Am 26.6.07 kündigte der V. unter dem Briefkopf des S. und mit dem Unterschriftzusatz „i.A.“ den Mietvertrag wegen „der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zustände im (gemeinschaftlichen) sanitären Bereich, als auch im Eingangsbereich“ zum 31.8.07. Das AG hat eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.10.07 durch ordentliche Kündigung angenommen und der auf Zahlung der Mieten für die Monate 8 bis 10/07 gerichteten Klage stattgegeben mit Ausnahme der Miete 8/07, die es durch Aufrechnung der Beklagten mit einem Kautionsrückzahlungsanspruch als erloschen angesehen hat. Auf Widerklage der Beklagten hat es die K. zur Rückzahlung der überschießenden Kaution verurteilt. Berufung und Revision der K. waren erfolglos.  

 

Kündigungsverzichtsklausel

Ein beidseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum ist wegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Dies wurde angenommen für:  

• einen einjährigen, einseitigen Kündigungsverzicht, dem keine Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB mit ihren Vorteilen für den Mieter zugrunde liegt und dem im Mietvertrag auch sonst kein Vorteil für den Mieter gegenübersteht, der den einseitigen Kündigungsverzicht hätte rechtfertigen können (BGH MK 09, 19 Abruf-Nr. 090096).

• einen - auch beiderseitigen - Kündigungsverzicht, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH MK 05, 91, Abruf-Nr. 051268). Grund: Ungeachtet der mit einem temporären Kündigungsausschluss verbundenen Absicherung des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus wird jedenfalls bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Mobilität und Flexibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße eingeengt.