01.02.2005 | Der praktische Fall

Typische Streitpunkte rund um die Schönheitsreparaturen

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH hat erneut zu wichtigen Streitpunkten rund um die Schönheitsreparaturen Stellung bezogen und Eckpfeiler für eine Neuorientierung der Rechtsprechung gesetzt (20.10.04, VIII ZR 378/03, n.v., Abruf-Nr. 043184).  

Der Fall des BGH, 20.10.04, VIII ZR 378/03

Die Beklagte B. war auf Grund Dauernutzungsvertrags von 7/84 bis 4/02 Mieterin einer Wohnung der Klägerin K., einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft. In einem an die Prozessbevollmächtigten der B. gerichteten Schreiben der K. vom 18.3.02 heißt es u.a.: „… Bei Auszug sind die Schönheitsreparaturen ... rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen...” Bei Mietende befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. B. lehnte eine Auszugsrenovierung ab. Aufforderungen der K. unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung kam sie nicht nach. Nachdem K. in der Wohnung Umbauarbeiten vorgenommen hat, verlangt sie nun von B. Schadenersatz u.a. wegen der Kosten von Schönheitsreparaturen. Das AG hat der Klage insoweit stattgegeben. Die Revision der K. gegen das klageabweisende Berufungsurteil hatte Erfolg.  

 

Wirksame Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen

Das Vertragsformular (herausgegeben vom Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen, Fassung D 1981) enthält in Nr. 5 AVB die Regelung: „(2) Die vom Mitglied ... übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrags ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen ... Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre; in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre; in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre ... (3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“.  

Die Klausel verstößt nicht gegen § 307 BGB. Nach der Grundsatzentscheidung vom 1.7.87 (BGHZ 101, 253), die eine zwar in einzelnen Formulierungen abweichende, jedoch inhaltsgleiche Klausel betraf, ist bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn unrenovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Fristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Dies gilt auch, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist.