| Abwälzungsklauseln - Die Klausel in einem Wohnraummietvertrag, „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“, enthält eine wirksame Abwälzung auf den Mieter (VIII ZR 339/03, Abruf-Nr. 042441).
- Die Regelung des vom BMJ herausgegebenen Mustermietvertrags 76 (Fassung I) „§ 7 Schönheitsreparaturen“ (Abs. 1): Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter (zum Wort „Schönheitsreparaturen“ in Abs. 1 findet sich in einer Fn. die Erläuterung: „Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre)... (Abs. 3): Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, muss er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten ausführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten – ohne Berücksichtigung im Mietpreis – übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet ...“, stellt weder eine unwirksame Bedarfs- noch eine unwirksame Endrenovierungsklausel dar (VIII ZR 230/03, MK 04, 131, Abruf-Nr. 041892).
- Die von § 536 BGB (a.F.) abweichende formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter benachteiligt diesen nicht unangemessen (VIII ZR 317/97, NJW 98, 3114).
- a) Bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. b) Das gilt auch, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).
- Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen durch die Klausel, „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“, ist nicht unangemessen i.S. des § 9 AGBG, auch wenn in der Klausel die Arbeiten, die als Schönheitsreparaturen anzusehen sind und die Zeiträume, nach deren Ablauf sie auszuführen sind, nicht angegeben sind. Eine allgemein gehaltene Klausel ist, wenn nicht örtliche Gepflogenheiten eine andere Auslegung ergeben, dahin zu verstehen, dass die in § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV und – damit übereinstimmend – in § 7 des vom BMJ herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen sind, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Hinsichtlich der Fristen kann die Auslegung den in Fn. 1 zu § 7 Mustermietvertrag angegebenen Plan als maßgeblich ergeben: Für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für andere Nebenräume sieben Jahre (VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363).
Beweislast - Macht der Mieter geltend, dass er die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des Fristenplans zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses vorgenommen habe, erhebt er den rechtsvernichtenden Einwand der Erfüllung, so dass ihm nach § 362 BGB insoweit die Beweislast obliegt. Der Mieter trägt auch die Beweislast für die Erfüllung oder rechtzeitige Erfüllung, wenn der Vermieter wegen der nicht fristgerechten Durchführung der Schönheitsreparaturen Schadenersatzansprüche oder vor Ablauf des vollen Renovierungsturnus einen anteiligen Abgeltungsanspruch geltend macht (VIII ZR 317/97, NJW 98, 3114).
Endrenovierungsklausel (siehe auch unter „Tapetenklausel“) - Es kann nicht wirksam in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert übergeben muss (VIII ZR 77/03, MK 04, 154, Abruf-Nr. 041910).
- Die maschinenschriftliche Formularklausel im Wohnraummietvertrag: „Bei Auszug muss der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückgeben. Der Vermieter wird für die bei Auszug des Mieters erforderlichen Renovierungsarbeiten einen Kostenvoranschlag einer anerkannten Fachfirma einholen. Der Mieter verpflichtet sich, an den Vermieter den für die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen anfallenden Betrag als Renovierungsablösung zu zahlen ...“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (VIII ZR 335/02, MK 03, 182, Abruf-Nr. 031926).
- Eine Regelung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach der der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist unwirksam. Die Formularklauseln in einem Wohnraummietvertrag „§ 16 b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a (bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an) seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind. § 16 c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; das selbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt“ halten einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG stand (VIII ZR 317/97, NJW 98, 3114).
- Die Klausel „Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter in bezugsfertigem Zustand dem Vermieter zu übergeben“ gilt auch für Schönheitsreparaturen, weil nach ihr die Wohnung in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben ist und zur Bezugsfertigkeit auch gehört, dass die notwendigen Schönheitsreparaturen vorgenommen sind. Sind dem Mieter daneben die Schönheitsreparaturen auferlegt, schuldet er nicht mehr an Schönheitsreparaturen als er danach turnusgemäß vorzunehmen hat. Sind beim Auszug des Mieters keine Schönheitsreparaturen fällig, ist er zu solchen auch nicht nach der Rückgabeklausel verpflichtet (VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363).
Fälligkeit - Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, wird der entsprechende Anspruch des Vermieters – sofern kein Fristenplan vereinbart ist – fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an (VIII ZR 192/04, Abruf-Nr. 051042).
- Enthält der Wohnraummietvertrag keine Ausführungsfristen, können Inhalt und Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung näher bestimmt werden, wobei die Auslegung ergeben kann, dass die in Fn. 1 zu § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 in der Fassung 1 (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rn. 87) genannten Regelfristen von drei, fünf und sieben Jahren maßgeblich sind (VIII ZR 339/03, Abruf-Nr. 042441).
Kostenquotenklauseln - Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle (hier: „Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen ... durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.“) verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist (VIII ZR 178/05, MK 06, 98, Abruf-Nr. 061292).
- Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Wohnraummietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten auf Grund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu zahlen hat, ist jedenfalls wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt. Die danach zulässige Klausel lautet: „Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten auf Grund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 Prozent, länger als drei Jahre 60 Prozent, länger als vier Jahre 80 Prozent“ (VIII ZR 215/03, Abruf-Nr. 050474).
- Die Formularklausel in § 12 (Beendigung der Mietzeit) des Wohnraummietvertrags von Haus und Grund Düsseldorf (Stand 4/98) „Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlags oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter“ benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, auch wenn dieser eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, da nach der Klausel die maßgeblichen Fristen jedenfalls nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (VIII ZR 77/03, MK 04, 154, Abruf-Nr. 041910).
Anm.: § 8 Ziff. 2 lautet: Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen … fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen … Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn i.d.R. in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach 3 Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flure[n], Treppenhäuser[n] in Alleinbenutzung … spätestens nach 5 Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach 7 Jahren zu tätigen. - Die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, „Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Nassräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33 Prozent, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66 Prozent. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten auf Grund dieses Kostenvoranschlags an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 Prozent, länger als drei Jahre 60 Prozent, länger als vier Jahre 80 Prozent“, ist auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung jedenfalls wirksam, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71; so auch BGH VIII ZR 178/05, Mk 06, 98, Abruf-Nr. 061292).
Rauchen - Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich jedenfalls ein nicht exzessiv rauchender Mieter, der hierdurch während der Mietzeit Ablagerungen verursacht, nicht vertragswidrig (VIII ZR 124/05, Abruf-Nr. 062079).
Rückgabe in besenreinem Zustand - Die vertragliche Pflicht zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (VIII ZR 124/05, Abruf-Nr. 062079).
Sachverständigenkosten - Kosten, die dem Vermieter entstehen, indem er nach Auszug des Mieters einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Wohnung beauftragt, sind im Rahmen eines bestehenden Schadenersatzanspruchs erstattungsfähig (VIII ZR 77/03, MK 04, 154, Abruf-Nr. 041910).
Starrer Fristenplan (unzulässige formularmäßige Klauseln bei Wohnraum) - „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen“ (VIII ZR 106/05, Abruf-Nr. 061693; VIII ZR 152/05, MK 06, 113, Abruf-Nr. 061462).
- „Der Mieter muss während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht ausführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre ... Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen“ (VIII ZR 178/05, MK 06, 98, Abruf-Nr. 061292).
- „Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen von 7 Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen“.
Anm.: Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen – wie hier – in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen ( VIII ZR 360/03, MK 04, 199, Abruf-Nr. 042801). - „Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen … Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre“ (VIII ZR 361/03, MK 04, 163, Abruf-Nr. 042062).
Starrer Fristenplan (zulässige formularmäßige Klauseln bei Wohnraum) - „Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen ... auszuführen bzw. ausführen zu lassen ... Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper ... Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren zu tätigen“ (VIII ZR 163/05, Abruf-Nr. 061504).
- „Schönheitsreparaturen sind in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren durchzuführen“ (VIII ZR 351/04, MK 05, 210, Abruf-Nr. 053036).
- „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13). § 13 Instandhaltung der Mieträume: (1.) Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: ... Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, muss er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich ausführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre“ (VIII ZR 17/04, MK 05, 73, Abruf-Nr. 050983).
- „Die Mieter haben während der Mietzeit die von ihnen gemäß § 3 Abs. 4 a des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung durch den Vermieter nach Maßgabe des folgenden Fristenplanes auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesondere das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster und Eingangstüren, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflussleitungen sowie sämtliche sonstigen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, und zwar spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume: In Wohnküchen alle 2 Jahre, in Koch-/Essküchen oder Kochnischen alle 3 Jahre, in Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre. ... Abweichend hiervon sind die Anstriche der Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflussleitungen sowie der Einbaumöbel in Küchen und Bädern spätestens alle 4 Jahre durchzuführen ... Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen“ (VIII ZR 48/04, Abruf-Nr. 051120).
- „Die vom Mitglied ... übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrags ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen ... Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre; in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre; in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre ... Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“ (VIII ZR 378/03, MK 05, 29, Abruf-Nr. 043184).
Anm.: Befindet sich die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem stark abgenutzten Zustand und ist daher renovierungsbedürftig, macht der Vermieter von seinem Recht, die Renovierungsfristen zu verkürzen, wirksam Gebrauch, wenn er den Mieter darauf hinweist, dass ein Renovierungsbedarf besteht und die Schönheitsreparaturen daher fällig sind. Hierfür genügt die Mitteilung an den Mieter, die – nach seiner Auffassung nicht erfolgten – Schönheitsreparaturen seien „rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen“. Summierungseffekt - Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender so genannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist. Das ist der Fall, wenn der Wohnungsmietvertrag die vorgedruckte Klausel, „Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen ... auszuführen bzw. ausführen zu lassen ... Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper ... Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren zu tätigen“ sowie die individualvertragliche Regelung „Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu verlassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken „wände“ zu streichen“ enthält. Die unwirksame Schönheitsreparaturklausel kann – bei fehlender Kenntnis ihrer Unwirksamkeit – nicht durch eine nachfolgende „konkretisierende“ Vereinbarung, die nach der übereinstimmenden Vorstellung der Parteien auf eben jener – unwirksamen – Bestimmung beruht, geheilt werden (5.4.06, VIII ZR 163/05, Abruf-Nr. 061504).
- Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularvertrhägen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln. Der Pachtvertrag enthielt die Formularklauseln: „§ 7: Pächter erkennt an, das Pachtobjekt in ordentlichem und gebrauchsfähigem/renovierten Zustand erhalten zu haben ... Der Pächter hat das Pachtobjekt nebst Inventar pfleglich zu behandeln und auf seine Kosten dauernd instand zu setzen ... Die Instandhaltung umfasst ... die so genannten Schönheitsreparaturen. Diese sind vom Pächter ohne Aufforderung in angemessenen Abständen mindestens alle zwei Jahre (Toiletten und Küche jährlich) sachgemäß und fachgerecht ausführen zu lassen. Die Verpächterin ist berechtigt, den Pächter zur sachgemäßen Durchführung dieser Arbeiten anzuhalten und nach ergebnislosem Ablauf einer angemessenen Frist die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Pächters vornehmen zu lassen. § 17: „Bei Auszug muss der Pächter das Pachtobjekt vollständig geräumt und in a) renoviertem Zustand und besenreinem Zustand mit allen Schlüsseln zurückgeben“ (XII ZR 308/02, MK 05, 114, Abruf-Nr. 051468).
- Nach den Grundsätzen des Summierungseffekts können sowohl eine isolierte Endrenovierungsklausel als auch die kumulative Übertragung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen und Endrenovierungspflicht in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag über Wohnraum wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sein, auch wenn beide Klauseln äußerlich nicht in einem einzigen Klauselwerk zusammengefasst sind. Die vom BGH beanstandete Klauselkombination lautet: „§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume: Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen ... Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. Anlage Nr. ... 1 (maschinenschriftlich): „Renovierungsverpflichtung“: a) Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben ... b) Der Vermieter wird für die bei Auszug des Mieters erforderlichen Renovierungsarbeiten einen Kostenvoranschlag einer anerkannten Fachfirma einholen. Der Mieter verpflichtet sich hiermit, an den Vermieter den für die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen anfallenden Betrag als Renovierungsablösung zu zahlen ...“ (VIII ZR 335/02, MK 03, 182, Abruf-Nr. 031926).
- Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei – und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung – kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, wenn der Wohnungsmietvertrag die folgenden Formularklauseln enthält: „§ 8 (Instandhaltung der Mieträume): ... 2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich – auch Heizkörper und Rohre – sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, bei Wohnräumen mindestens von vier Jahren und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren ... § 12 (Beendigung der Mietzeit): 1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber und (a) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben, ...“ (VIII ZR 308/02, MK 03, 116, Abruf-Nr. 031476).
Tapetenklausel - Die formularmäßige Klausel in einem Wohnungsmietvertrag „Insbesondere muss der Mieter bei seinem Auszug die Räume reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten beseitigen und durch die Anbringung oder Beseitigung verursachte Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz beheben“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (VIII ZR 109/05, Abruf-Nr. 061463 und VIII ZR 152/05, MK 06, 113, Abruf-Nr. 061462).
- Die individualvertragliche Regelung in einem Wohnungsmietvertrag „Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu verlassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken „Wände“ zu streichen“, ist für sich allein betrachtet unbedenklich. Denkbar ist aber, dass die Regelung in Kombination mit einer nach den Grundsätzen des Summierungseffekts unwirksamen Schönheitsreparaturklausel wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft i.S.d. § 139 BGB darstellt, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (5.4.06, VIII ZR 163/05, Abruf-Nr. 061504).
Umbauarbeiten nach Vertragsende - Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, schuldet er – neben den Kosten für das notwendige Material – nur den Betrag, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen. Der Wert einer zulässigen Eigenleistung des Mieters ist zu schätzen. Nur der erfüllungsbereite Mieter kann sich gegenüber dem Ausgleichsanspruch des Vermieters auf eine Ausführung der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung berufen. Hat er aber jegliche Renovierungsarbeiten bereits vor Ausführung der Umbaumaßnahmen abgelehnt, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 281 BGB den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen. Der Anspruch des Vermieters ist der Höhe nach begrenzt durch die Ersatzvornahmekosten, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte leisten müssen (VIII ZR 378/03, MK 05, 29, Abruf-Nr. 043184).
- Der nach einem Formularmietvertrag über preisgebundenen Altbauwohnraum in Berlin bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter muss an den Vermieter einen Ausgleich in Geld zahlen, wenn die Schönheitsreparaturen durch einen Umbau nach Vertragsende alsbald wieder zerstört würden (VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363).
- Die ergänzende Auslegung eines Pachtvertrags kann ergeben, dass der Pächter an Stelle seiner Verpflichtung aus dem Pachtvertrag, Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen, bei dessen Beendigung dem Verpächter einen Ausgleich in Geld zahlen muss, wenn dieser die Pachtsache umbaut und dadurch die Schönheitsreparaturen zerstört würden (VIII ZR 260/79, BGHZ 77, 301; i.d.S. auch BGH GuT 02, 136 für vom Mieter geschuldete Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten).
Verjährung - Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters (hier: wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen) beginnt nach § 548 Abs. 1 S. 2, § 200 S. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (Anschluss an BGH MK 05, 55, Abruf-Nr. 050369). Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag erst später endet (VIII ZR 123/05, MK 06, 116, Abruf-Nr. 061352).
Verzug während der Mietzeit (Anspruch auf Vorschuss) - Gerät der Wohnungsmieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (VIII ZR 192/04, ZMR 05, 523, Abruf-Nr. 051042; Anschluss an BGH VIII ZR 207/89, BGHZ 111, 301).
- Bei Verzug des Mieters ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, ohne zuvor ein Leistungsurteil erstreiten und damit die Voraussetzung für eine Ersatzvornahme im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 887 ZPO) schaffen zu müssen. § 326 BGB ist auf den Fall des Verzugs des Mieters mit der Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen bei fortbestehendem Mietverhältnis nicht anzuwenden. Ein Schadenersatzanspruch ist demgegenüber in den Fällen nicht ausgeschlossen, in denen der Vermieter über das reine Erfüllungsinteresse hinausreichende Schäden geltend macht – z.B. einen Schaden an der Substanz der Mietsache oder wegen der Umsatzabhängigkeit der Miete entgangene Mieteinnahmen – oder in denen der Vermieter bei fortbestehendem Mietverhältnis die Schönheitsreparaturen hat ausführen lassen und es aus diesem Grund um die Erstattung der aufgewendeten Kosten geht (VIII ZR 207/89, BGHZ 111, 301).
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