28.10.2009 | Duldungspflicht

Mieter muss behördlich angeordnete bauliche Maßnahmen des Vermieters dulden

Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden. Auch solche Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, sodass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken (BGH 4.3.09, VIII ZR 110/08, Abruf-Nr. 091423).

Sachverhalt

Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung der Beklagten und Verwalterin der weiteren Wohnungen des Hauses. Da die Gaseinzelöfen in den anderen Wohnungen die Abgasgrenzwerte nicht einhielten, forderte das zuständige Umweltamt die Klägerin zur Abhilfe auf. Diese entschloss sich eine Zentralheizung einzubauen und alle Wohnungen hieran anzuschließen. Im Auftrag der Klägerin informierte die beauftragte Heizungsfirma die Beklagten in 11/05, dass auch ihre Wohnung an die bereits eingebaute Zentralheizung angeschlossen werden solle. Die hierfür erforderlichen Arbeiten seien in der Zeit vom 5. bis 9.12.05 vorgesehen. Am 2.6.06 wandte sich die Klägerin an die Beklagten, die eine Duldung der Arbeiten abgelehnt hatten, und bat vergebens, der Heizungsfirma Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren, damit diese die Steigleitung zu der über ihrer Wohnung gelegenen Wohnung verlegen könne. Mit Schreiben vom 21.8.06 bat die Klägerin nach zwischenzeitlicher Bußgeldandrohung der Umweltbehörde die Beklagten erneut vergeblich, selbst einen ihnen genehmen Termin zur Durchführung der Arbeiten zu benennen. Die Revision der Klägerin gegen das die Klage abweisende Berufungsurteil hatte Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Die Beklagten sind verpflichtet, den Einbau der Heizungsrohre (Steigleitungen) zwecks Anschluss der Wohnungen im EG und im zweiten OG an die bereits vorhandene Zentralheizung zu dulden.  

Das Berufungsgericht hat verkannt, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchführen muss, nicht unter § 554 Abs. 2 BGB fallen und deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 BGB dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten unterliegen. Sie sind vielmehr - soweit es sich nicht um ohnehin gemäß § 554 Abs. 1 BGB hinzunehmende Erhaltungsmaßnahmen handelt - vom Mieter gemäß § 242 BGB zu dulden (MüKo/Bieber, BGB, 5. Aufl., § 554 Rn. 6; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 554 Rn. 1).