25.06.2009 | Eigenbedarf

Mietaufhebungsvertrag schließt Schadenersatzanspruch des Mieters nicht aus

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadenersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.  

2. Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadenersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er - in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein - sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.  

(BGH 8.4.09, VIII ZR 231/07, Abruf-Nr. 091657)

Sachverhalt

Nach mehrfachen Kündigungen wegen Eigenbedarfs zog die Klägerin aufgrund einer Mietaufhebungsvereinbarung vom 4.10.02 aus. Die in den USA lebenden Beklagten hatten wiederholt erklärt, sie seien mittlerweile pensioniert, wollten dauerhaft nach Deutschland zurückkehren, in dem an die Klägerin vermieteten Haus wohnen, sowie die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu 1 betreuen. Für den Fall der nicht rechtzeitigen Räumung drohten sie die Räumungsklage sowie die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen (Hotelkosten) an.  

Das Hausgrundstück wurde in 11/02 über einen Makler zum Verkauf angeboten. Die Klägerin erklärte daraufhin die Anfechtung des Aufhebungsvertrags wegen arglistiger Täuschung und Irrtums. Ein Verkauf des Hauses fand nicht statt. Ihre Klage, das Hausgrundstück - hilfsweise jedenfalls, soweit nicht neu vermietet - an sie zurückzugeben, außerdem auf Zahlung von Schadenersatz und Schmerzensgeld nebst Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftige weitere Schäden blieb in den Instanzen erfolglos. Ihre Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.  

Praxishinweis

Fehlt ein Kündigungsgrund, tritt die Gestaltungswirkung der Kündigung nicht ein; das Mietverhältnis besteht vielmehr fort. Mit der wegen fehlender materieller Gründe unwirksamen Kündigung macht der Vermieter dem Mieter indessen den Gebrauch der Mietsache streitig und verletzt damit seine Vertragspflichten. Geschieht dies schuldhaft, wobei Fahrlässigkeit genügt, ist der Vermieter dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGHZ 89, 296; BGH NZM 98, 718). Dies gilt auch, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht (BGH MK 05, 158, Abruf-Nr. 051999).