25.06.2009 | Eigentumswohnung

Sperrfrist schließt Kündigung wegen Wohnbedarfs für Au-pair-Mädchen nicht aus

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe i.S. von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nicht analog anwendbar (BGH 11.3.09, VIII ZR 127/08, Abruf-Nr. 091497).

Sachverhalt

Das Anwesen wurde in 4/02 in Wohnungs- und Teileigentum umgewandelt. Die von den Klägerinnen in 8/99 gemietete Wohnung wurde in 7/02 von der Beklagten erworben. Diese lebt mit ihrer Familie in der Nachbarwohnung, die ihrem Ehemann gehört. Seit 11/05 wurde die Wohnung mit Zustimmung jedenfalls der Klägerin zu 1 zumindest auch von dem Au-pair-Mädchen der Beklagten genutzt, das bis dahin in der Wohnung deren Familie gelebt hatte. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit den Klägerinnen, weil sie für die Betreuung und Pflege ihrer beiden Kinder (6 und 9 Jahre) und ihrer ebenfalls in ihrem Haushalt lebenden pflegebedürftigen Schwiegermutter (72 Jahre) eine Betreuungsperson (Au-pair) benötige und für deren Unterbringung auf die Wohnung angewiesen sei. Der BGH hat die Klägerinnen antragsgemäß zur Räumung verurteilt.  

Praxishinweis

Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber auf ein berechtigtes Interesse i.S. des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, wenn an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert worden ist. Die Sperrfrist beträgt gemäß § 577a Abs. 2 BGB bis zu zehn Jahre, wenn die Wohnung - wie hier (WoGeV vom 24.7.01, BayGVBl. S. 368) - in einem Gebiet mit gefährdeter Wohnversorgung liegt.  

Das heißt: Wenn das als Betreuungsperson tätige Au-pair-Mädchen noch - wie bis 11/05 - in der Wohnung der Beklagten gewohnt hätte, wäre sie möglicherweise Haushaltsangehörige, für die Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen der noch laufenden Sperrfrist nicht hätte geltend gemacht werden können. Soll die Rechtsposition der Beklagten bei gleicher Interessenlage nur deshalb günstiger sein, weil die Klägerinnen dem Au-pair-Mädchen bereits zuvor die Nutzung eines Zimmers in ihrer Wohnung gestattet hatten, dieses mithin trotz nur geringfügig geänderter räumlicher Entfernung zur Wohnung der Beklagten keine Haushaltsangehörige mehr war? Mit diesem Argument hatte das Berufungsgericht eine analoge Anwendung des § 577a BGB gerechtfertigt. Der BGH ist dem - wie aus dem LS ersichtlich - nicht gefolgt.