27.11.2008 | Einliegerwohnung

Wann besteht das Sonderkündigungsrecht des Vermieters?

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind (BGH 25.6.08, VIII ZR 307/07, Abruf-Nr 082647).

Sachverhalt

Die Beklagte ist seit 8/05 Mieterin einer Fünfzimmerwohnung im Haus der Klägerin, welches teils zu Wohn-, teils zu Gewerbezwecken genutzt wird. Über das gesamte Erdgeschoss erstrecken sich die Betriebsräume einer Wäscherei, die von der Klägerin und deren Ehemann betrieben wird. Die Wohnung der Beklagten, zu der eine an der Außenfassade verlaufende Treppe führt, liegt oberhalb der Wäscherei im ersten Obergeschoss in der nördlichen Haushälfte. Die Klägerin bewohnt andere Räume im ersten Obergeschoss sowie das gesamte Dachgeschoss. Daneben gab es noch Räume, die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuordnung unschwer als Wohnung genutzt werden konnten und früher auch als solche genutzt wurden. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB zum 31.3.07. Ihre Räumungsklage hatte in zweiter Instanz Erfolg. Der BGH hat die Revision der Beklagten zurückgewiesen.  

Praxishinweis

Der BGH klärt wichtige Fragen zur Auslegung des § 573a BGB. Danach kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen – mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist – auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf.  

• § 573a BGB verfolgt den Zweck, dem Vermieter eine erleichterte Möglichkeit zur Beendigung eines Mietverhältnisses einzuräumen, wenn aufgrund der vorhandenen räumlichen Enge die erforderliche Harmonie der Parteien nicht mehr gewährleistet ist. Diese gesetzgeberische Intention hat jedoch im Wortlaut der Vorschrift keinen Niederschlag gefunden. Das heißt: Das Sonderkündigungsrecht besteht auch, wenn Vermieter und Mieter in dem gemeinsam bewohnten Gebäude keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben, wenn es insbesondere – wie hier – an einem gemeinsamen Treppenhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen nicht vorhanden sind. Grund: Der BGH verweist auf das Gebot der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit (OLG Saarbrücken NJW-RR 93, 20; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573a BGB, Rn. 12).

• Der BGH lässt die Kündigung auch nicht daran scheitern, dass sich im Gebäude neben den Wohnungen der Parteien noch Gewerbe- und andere Räume befinden, die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuordnung unschwer als Wohnung genutzt werden könnten. Grund: Nach dem Gesetzeswortlaut kommt es darauf an, ob sich im Gebäude mehr als zwei Wohnungen befinden. Während nach der Vorgängerregelung (§ 564b Abs. 4 BGB a.F.) das Sonderkündigungsrecht bei Gebäuden ausgeschlossen war, die sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken genutzt wurden, hat der Reformgesetzgeber diese Beschränkung auf reine Wohngebäude in § 573a BGB bewusst aufgegeben (Haas, Das neue Mietrecht, S. 242).