01.01.2024 · Fachbeitrag · Wohnflächenberechnung

Die „Türnische“: keine Banalität

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Die Frage nach der Definition einer „Türnische“ klingt banal, kann aber weitreichende Konsequenzen haben. Dies zeigt eine Räumungsklage, über die der BGH entschieden hat. Dieser lag eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs zugrunde. Der Zahlungsrückstand hing davon ab, ob die Miete wegen eines Mangels ‒ hier einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen um mehr als 10 Prozent ‒ gemindert war. Das wiederum hing letztlich von nur wenigen Quadratzentimetern und der Abgrenzung einer „Türnische“ von einem „Wanddurchbruch“ ab. |

Sachverhalt

Die Beklagte ist seit 2013 Mieterin einer Wohnung des Klägers nebst PKW-Abstellplatz. Die Wohnung besteht aus eineinhalb Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, Keller und Terrasse. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit „ca. 48 qm“ angegeben. In der Wohnung befinden sich mit einer Fläche von jeweils 0,10 qm zwei nebeneinander liegende Durchgänge vom Wohn- zum Schlafzimmer. Die Beklagte minderte die Miete seit Mai 2014 unter anderem wegen einer vermeintlichen Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 Prozent; sie zahlte bis Mai 2016 insgesamt 1.812 EUR weniger Miete. In einem Vorprozess wurde sie rechtskräftig zur Zahlung dieses Betrags an den Kläger verurteilt. Auch danach zahlte die Beklagte weiterhin die geminderte Miete. Im März 2018 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. In der Folgezeit zahlte die Beklagte den titulierten Betrag an den Kläger. Im Juni 2018 erklärte der Kläger erneut die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten blieb ohne Erfolg. Das LG wertete die Wanddurchgänge nicht als „Türnischen“ und ließ sie bei der Wohnflächenermittlung außer Betracht. Auf die (zugelassene) Revision der Beklagten hat der BGH das Urteil des LG aufgehoben und die Sache zurückverwiesen (BGH 27.9.23, VIII ZR 117/22, Abruf-Nr. 238044).