01.08.2007 | Energieausweis

Merkposten für die Vermieterberatung

von RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf

Das Bundeskabinett hat am 27.6.07 den Entwurf der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV-E) unter Übernahme der vom Bundesrat vorgeschlagenen Änderungen (BR-Drucksache 282/07) verabschiedet. Mit dem Energieausweis sollen künftig nahezu alle Gebäude energetisch eingestuft werden. Bereits in MK 06, 1, haben wir über die wichtigsten Fragen rund um den Energieausweis nach damaligem Gesetzgebungsstand berichtet. Immer wieder erhalten wir Fragen unserer Leser, die schwerpunktmäßig die Bereiche „Zugänglichmachen“ des Ausweises und dessen Einbeziehung in den Mietvertrag betreffen. Der Beitrag fasst das Neueste zu diesem Problemkreis aus mietrechtlicher Sicht zusammen (s. auch Horst, MK 06, 1).  

Zweck des Energieausweises

Sinn des Energieausweises ist, dem Käufer bzw. Mieter eine Entscheidungshilfe zu geben, von mehreren – vergleichbaren – Objekten das energiegünstigere auszuwählen. Der Energieausweis enthält weiterhin Modernisierungsempfehlungen, die aber nicht verpflichtend sind (BR-Drucksache 282/07, S. 132). Er ist für das ganze Gebäude, nicht für eine einzelne Wohnung auszustellen (BR-Drucksache 282/07, S. 120). Er muss nach den Übergangsregelungen des § 29 EnEV 2007 zeitlich gestaffelt vom 1.7.08 an dem Mietbewerber zugänglich gemacht werden. Es besteht keine Pflicht, den Energieausweis auf Vorrat zu erstellen. Wer also auf absehbare Zeit nicht vermieten wird, braucht keinen Energieausweis für sein Haus zu erstellen.  

Was bedeutet „Zugänglichmachen“?

Der Ausweis ist dem Mietbewerber unverzüglich vorzulegen, „nachdem“ er dies verlangt (§ 16 Abs. 2 S. EnEV 2007). „Unverzüglich“ beinhaltet nach § 121 Abs. 1 S. 1 BGB Elemente des Verschuldens. Dies kann zu Auslegungsschwierigkeiten führen. Die Vorlagepflicht trifft nach § 16 Abs. 2 EnEV 2007 Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Beim Wohnungseigentum ist der einzelne vermietende Eigentümer vorlagepflichtig (BR-Drucksache 282/07, S. 121). Wird das Zugänglichmachen, also die Vorlage, unterlassen, kann nach § 27 Abs. 2 EnEV 2007 gegen den Vermieter ein Bußgeld verhängt werden, nach § 8 Abs. 2 EnEV 2007 bis zu 15.000 EUR. Offen ist, inwieweit gegen den Verwalter oder Vertreter des Vermieters ein Bußgeld verhängt werden kann, wenn er aus eigenem Antrieb oder auf Anweisung des Vermieters die Vorlage unterlässt. Denn § 26 EnEV 2007 verlangt die genaue Bezeichnung des Verantwortlichen. Vertreter bzw. Verwalter werden in der EnEV aber nicht genannt.