26.02.2009 | Ferienwohnung

Einkünfteerzielungsabsicht: Prognosen des Finanzamts müssen nicht akzeptiert werden

von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FAStR, Senden/Westf.

Besitzer einer Ferienwohnung finanzieren diese regelmäßig durch Einnahmen aus Vermietung und - das rechnen jedenfalls die Verkäufer vor - aus Steuerersparnissen resultierend aus Verlusten, die vor allem in den ersten Jahren nach Erwerb der Wohnung anfallen. Das Finanzamt verlangt jedoch eine Abgrenzung zur Liebhaberei. Kann der Steuerzahler diese Vermutung nicht widerlegen, sind die entstandenen Verluste steuerlich verloren.  

Problem der Prognoseerstellung  

In der Praxis erfolgt die Abgrenzung Liebhaberei und Einkünfteerzielungsabsicht durch die Erstellung einer Prognose über die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben. Der Prognosezeitraum beträgt 30 Jahre, Unwägbarkeiten werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Die Prognose muss der Steuerzahler erstellen. Er ist feststellungsbelastet. Gleichwohl trifft in vielen Fällen das Finanzamt eigene Prognosen. Kommen diese zum Ergebnis, dass in 30 Jahren kein Totalüberschuss zu erzielen ist, wird nicht nur die zukünftige Berücksichtigung versagt, auch bereits erfolgte Steuererstattungen werden zurückgefordert. Dabei kommt das Finanzamt fast immer zu einem für den Steuerzahler negativen Ergebnis, weil es die Prognose oft fünf oder zehn Jahre nach Beginn des Prognosezeitraums erstellt und diese Zahlen für den Rest des Prognosezeitraums hochrechnet. Ergebnis: Die sehr hohen Verluste aus der Anfangszeit der Objektfinanzierung werden auf die Zukunft übertragen, obwohl die Verluste um so mehr abnehmen, wie der Prognosezeitraum fortschreitet.  

Ob und in welchen Fällen überhaupt eine Prognose erforderlich ist, beantwortet ein Schreiben des BMF vom 8.10.04, IV C 3 - S 2253 - 91/04, Finanz-Rundschau 04, 1243. Drei Fallgruppen sind zu unterscheiden.