01.08.2006 | Fristlose Kündigung

BGH klärt typische Streitpunkte

Der BGH hat mit Urteil vom 11.1.06 (VIII ZR 364/04, Abruf-Nr. 060940) zu wichtigen Streitpunkten im Zusammenhang mit der (fristlosen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen unpünktlicher Mietzahlung Stellung genommen. Seine Ausführungen liefern wichtige Hinweise für die Mandatsbearbeitung.  

Der Fall des BGH 11.01.06, VIII ZR 364/04

Über 28 Monate überwies der Beklagte B. die im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlende Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil auch erst im Folgemonat. Am 14.2.01 kündigte Kläger K. ihm fristlos mit der Begründung, B. habe die Mieten für 1 und 2/01 nicht gezahlt. Dennoch setzten die Parteien das Mietverhältnis fort. Für 22 Monate überwies B. die Miete pünktlich, danach wie folgt: für 2/03 am 6., für 3/03 am 7. und für 4/03 am 17. des jeweils laufenden Monats; für 5 bis 6/03 nur Teilzahlungen am 24.6. und 2.7. Mit Schreiben vom 7.7.03 forderte K. den B. unter Kündigungsandrohung auf, die restliche Miete bis zum 14.7.03 auszugleichen. Die Miete für 7/03 überwies B. am 14. und 15.7.03. Mit einem als „2. Abmahnung“ bezeichneten Schreiben beanstandete K. erneut unter Kündigungsandrohung, dass B. die Miete unpünktlich zahle. Am 20.8.03 überwies B. die Miete für 8/03. Daraufhin kündigte K. ihm fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklage blieb in den Instanzen erfolglos. Seine Revision hatte vorläufigen Erfolg.  

 

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen der § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Eine solche Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter – wie hier – vor dem Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig befriedigt wird. Der BGH stellt klar, dass es hierfür auf die Rechtzeitigkeit der Erfüllungshandlung ankommt.  

Fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen

Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, vor allem eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB). Daran gemessen kann auch eine fortdauernd unpünktliche Mietzahlung einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB bilden (BGH WuM 88, 125; OLG Karlsruhe NJW-RR 03, 945).