18.12.2009 | Fristlose Kündigung

Unpünktliche Mietzahlungen des Jobcenters berechtigen nicht zur Kündigung des Mieters

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Das Jobcenter, das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters (BGH 21.10.09, VIII ZR 64/09, Abruf-Nr. 093785).

Sachverhalt

Bei Vertragsschluss gaben die Beklagten ihre Einkünfte mit 2.300 EUR Nettoeinkommen des Beklagten zu 2, sowie 500 EUR Kindergeld und 350 EUR Erziehungsgeld an. Die Miete ist jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen, maßgebend ist die Ankunft des Geldes beim Vermieter. Die Beklagten trennten sich noch im selben Jahr und der Beklagte zu 2 zog aus. Seit 4/08 hat das Jobcenter die Mietzahlung übernommen. Die Miete ging beim Kläger für die Monate April bis Juli 08 jeweils um wenige Tage verspätet ein. Das Jobcenter verweigerte eine frühere Anweisung der Miete, obwohl die Beklagte zu 1 Abmahnungen des Klägers wegen verspäteter Mietzahlungen vorgelegt hatte. Mit Schreiben vom 11.6.08 kündigte der Kläger fristlos wegen der verspäteten Mietzahlungen. Die Räumungs- und Schadenersatzklage (vorgerichtliche Anwaltskosten) war in allen Instanzen erfolglos.  

Entscheidungsgründe und Praxishinweis

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Auch fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen können - nach vorheriger Abmahnung - einen solchen Grund bilden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (BGH ZMR 88, 16; ZMR 06, 425). Das Ergebnis dieser Interessenabwägung fällt trotz andauernder Zahlungsunpünktlichkeit der Mietüberweisungen zugunsten der Mieter aus. Grund: Der BGH teilt die Auffassung des Berufungsgerichts, wie folgt:  

• Eine fristlose Kündigung des Vermieters ist nur bei nachhaltigen Vertragsverletzungen gerechtfertigt. Hieran fehlt es bei den nur um wenige Tage verspäteten Mietzahlungen.

• Darüber hinaus berechtigen unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter nur zur Kündigung, wenn ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Insoweit muss zugunsten der Beklagten berücksichtigt werden, dass die unpünktliche Zahlung über das Jobcenter erfolgt.