23.08.2010 | Geschäftsraummiete

Änderung der Mieterstruktur gibt keinen Anspruch auf Vertragsanpassung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur (BGH, 17.3.10, XII ZR 108/08, Abruf-Nr. 101334).

Sachverhalt

Die Beklagte hat mit einem Zehnjahresvertrag seit 2/05 von der Klägerin Räume im EG eines 6-geschossigen im Bau befindlichen Gebäudes zum Betrieb eines Cafés gemietet. Nachdem die von ihr geplante Büro-Vermarktung der ersten vier OG scheiterte, veranlasste die Klägerin im Sommer 05 den Ausbau dieser Geschosse als Wohnraum. Die Beklagte geriet ab 9/06 in Mietrückstand. Wegen der schwierigen wirtschaftlichen Situation der Beklagten vereinbarten die Parteien in 11/06 eine Mietreduzierung um monatlich 1.000 EUR rückwirkend ab 9/06 für sechs Monate, die zinslose Stundung des Mietrückstands bis 2/07 und Gesamtfälligkeit des Rückstands bei Verzug der Beklagten mit der reduzierten Miete. Im Gegenzug ließ sich die Klägerin ein ordentliches Kündigungsrecht mit dreimonatiger Kündigungsfrist bis 28.2.07 einräumen. Hierauf gestützt erklärte die Klägerin in 1/07 die ordentliche Kündigung des Mietvertrags.  

Entscheidungsgründe

Der BGH hebt das die Klage abweisende Urteil des OLG auf und weist die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Räumungsurteil zurück. Der BGH lehnt einen Anspruch auf Vertragsanpassung ab. Anders als das OLG sieht er in der Vereinbarung des Sonderkündigungsrechts und dessen Ausübung weder einen Verstoß gegen § 242 BGB noch gegen § 138 Abs. 1 BGB.  

Die Beklagte hatte sich bei der Anmietung der Räume wegen der vorgesehenen Büronutzung der ersten vier OG einen regen Zulauf zu ihrem im EG gelegenen Café versprochen, der nach Umwandlung dieser Geschossebenen in Wohnraum nicht mehr realisierbar war. Der BGH bejaht einen Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe (§ 546 BGB) aufgrund wirksamer Ausübung des Sonderkündigungsrechts. Grund: Die Klägerin hat der Beklagten die Büronutzung der über den Mieträumen gelegenen vier Stockwerke weder zugesichert noch sind die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Für die Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist grundsätzlich kein Raum, soweit es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen. Bei der gemeinsamen Vorstellung der Parteien, die vier Stockwerke über den Mieträumen würden als Büroraum genutzt, handelt es sich entgegen der Auffassung des OLG nicht um ein von der Klägerin übernommenes Risiko.