01.03.2007 | Gewerberaummiete

Betriebspflicht: Dynamische Verweisungsklauseln sind zulässig

Die Formularklausel in einem Mietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum zur Nutzung als Fotofachgeschäft „Das Geschäftslokal ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen zu den vom Vermieter festgelegten Öffnungszeiten offen zu halten...“ ist im Zweifel dahin auszulegen, dass die Regelung die zur Zeit des Vertragsschlusses geltende Gesetzeslage in Bezug nimmt (BGH 29.11.06, XII ZR 121/04, n.v., Abruf-Nr. 070546).

Sachverhalt

Nach einem entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Gesellschafter der Werbegemeinschaft der Mieter hat die Vermieterin die Kernöffnungszeiten der Ladenlokale von montags bis freitags auf jeweils 10.00 Uhr bis 20.00 Uhr festgelegt. Der beklagte Mieter hat sein Geschäft jedoch bereits jeweils um 18.30 Uhr geschlossen. Die Klage der Vermieterin, den Beklagten zu verurteilen, sein Ladengeschäft auch von 18.30 Uhr bis 20.00 Uhr geöffnet zu halten, war in den Instanzen erfolgreich. In der Revision hat sich das Verfahren durch Beendigung des Mietvertrags erledigt. Der BGH hat die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufgehoben.  

Praxishinweis

Für die nach § 91a ZPO zu treffende Kostenentscheidung ist das voraussichtliche Obsiegen oder Unterliegen einer Partei maßgeblich. Ist offen, welche Partei ohne die Erledigung unterlegen wäre, sind die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Das LG hatte die vertragliche Regelung der Betriebspflicht dahin ausgelegt, dass die Vermieterin die Öffnungszeiten im Rahmen der jeweils geltenden gesetzlichen Ladenschlusszeiten festlegen könne, und offengelassen, ob die Regelung individuell vereinbart oder eine AGB ist. Der BGH ist dem nicht gefolgt.  

Sollten AGB vorliegen, wäre bei deren Auslegung die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu beachten. Da die Klausel die „gesetzlichen Bestimmungen“ in Bezug nimmt, kann es sich um eine statisch auf die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Bestimmungen oder dynamisch auf die „jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen“ verweisende Regelung handeln. Zu Lasten der Klägerin muss im Zweifel davon ausgegangen werden, dass die Regelung die zum Vertragsschluss geltende Gesetzeslage in Bezug nimmt. Dann hätte die Klägerin den Rechtsstreit im Wesentlichen verloren, da damals (1994) die Läden mit Ausnahme von donnerstags um 18:30 Uhr schließen mussten. Da die Regelung handschriftliche Einfügungen enthielt, konnte der BGH auch eine Individualvereinbarung nicht ausschließen. In diesem Fall war die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Da die zutreffende Eigenschaft der Regelung aus prozessualen Gründen nicht mehr geklärt werden konnte, entspricht die getroffene Kostenregelung billigem Ermessen.