01.11.2007 | Gewerberaummiete

BGH klärt typische Streitpunkte zur Schriftform

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der BGH hat mit Urteil vom 25.7.07 (XII ZR 143/05, Abruf-Nr. 072891) zu wichtigen Streitpunkten rund um die Schriftform des Mietverhältnisses Stellung genommen. Er liefert wichtige Hinweise für die Mandatsbearbeitung.  

Der Fall des BGH 25.7.07, XII ZR 143/05

Die Mieträume sind in § 1 des Mietvertrags wie folgt beschrieben: „... die im Hause H.-Straße 133, 135, B. 14 gelegenen Räume, und zwar: siehe Zeichnung. Die vermietete Fläche ist mit ca. 892 m² vereinbart (einschl. Garagen u. Einstellplätze).“ § 22 Nr. 4 lautet: „Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. In einem solchen Fall ist der Vertrag vielmehr seinem Sinne gemäß zur Durchführung zu bringen.“ In einem Beiblatt, das Bestandteil des Mietvertrags ist, heißt es: „§ 22: Der Mieter übernimmt sämtliche Umbauarbeiten lt. Bauschein-Nr. 5.6301.810994.2 auf eigene Kosten“. Der Beklagte kündigte den Mietvertrag vorzeitig wegen fehlender Schriftform und zog am 15.8.03 aus. Die Kläger vermieteten das Objekt zu einer geringeren Miete weiter. Das OLG hat ihre Klage auf Ersatz der Mietdifferenz (für die Zeit vom 16.8.03 bis 29.2.04) abgewiesen. Ihre Revision war erfolglos.  

 

Voraussetzungen der Schriftform

Bei Mietverträgen ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn dieselbe Urkunde von den Vertragsparteien selbst bzw. durch einen Vertreter (BGH MK 05, 195, Abruf-Nr. 051517; MK 04, 21, Abruf-Nr. 032847) unterzeichnet ist (§ 126 Abs. 2 S. 1 BGB). Das bedeutet nach dem Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde, dass alle wesentlichen vertraglichen Abreden in einer Urkunde enthalten sein müssen (BGH MK 03, 76, Abruf-Nr. 030577). Hierzu zählen vor allem die sog. „Essentialia“, d.h. Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien. Fehlt es hieran, ist jede Partei, auch bei vereinbarter langer Vertragsdauer unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB zur vorzeitigen Kündigung berechtigt, weil das Mietverhältnis wegen Nichteinhaltung der nach §§ 550 S. 1, 578 BGB vorgeschriebenen Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.  

Auslagerung von Vertragsbedingungen in Anlagen

Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen in Anlagen ausgelagert, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass deren zweifelsfreie Zuordnung zum Vertrag möglich ist (BGH MK 02, 189, Abruf-Nr. 021363; NJW 99, 2591; ZMR 01, 43). Eines Rückbezugs der Anlage auf den Miet- oder Hauptvertrag (in Fällen der Untermietung) bedarf es nicht (BGH MK 03, 76). Der bloße Hinweis im Hauptvertrag auf eine nicht näher bezeichnete Anlage genügt aber nicht, das Schriftformerfordernis zu erfüllen (BGH MK 07, 124, Abruf-Nr. 071406). Diese Anforderungen sind hier nicht eingehalten. Aus der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 ergibt sich zwar die Örtlichkeit der Gebäude, in denen die Mieträume gelegen sind, und die m²-Zahl der gesamten Mietfläche. Damit wird allein die postalische Anschrift und die Größe der vermieteten Räume festgelegt, nicht aber deren genaue Lage im Gebäude hinreichend bezeichnet. Einem potenziellen Erwerber wäre es nicht möglich gewesen, mit hinreichender Sicherheit den Gegenstand des Mietvertrags festzustellen. Hierzu hätte es weiterer Angaben dazu bedurft, in welchem Gebäudeteil bzw. Stockwerk sich die Mieträume befinden und welche konkreten der vor Ort vorhandenen Garagen und Stellplätze mitvermietet sind.