01.10.2005 | Gewerberaummiete

Erhaltungspflichten dürfen durch Formularvertrag nicht umfassend auf den Mieter abgewälzt werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB (BGH 6.4.05, XII ZR 158/01, n.v., Abruf-Nr. 052445).

Sachverhalt

Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern restliche Nebenkosten aus einem Mietvertrag über Gewerberäume in einem Einkaufszentrum. Zur Übernahme der Nebenkosten enthält der Mietvertrag folgende Bestimmung:  

Die Formularklauseln des Mietvertrags zu den Nebenkosten

„Ziff. 7.1: Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere die Kosten des Betriebs, der Instandhaltung und der Gemeinschaftsanlagen einschl. der Verkehrsflächen werden unbeschadet notwendiger Sonderregelungen von allen Mietern anteilig nach laut Mietvertrag in Anspruch genommenen Bruttomietflächen im Verhältnis zur gewerblichen Bruttomietfläche insgesamt getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die gemäß § 27 der II. BV (als Anlage beigefügt) aufgeführten Kosten umgelegt, soweit sie nicht direkt abgerechnet werden. Die Nebenkosten für das Einkaufszentrum betreffen insbesondere:  

a) Klimatisierung – einschl. der Nebenkosten für vorschriftsmäßige Lagerung der Heizmaterialien sowie den mit der Beheizung verbundenen Kundendienst, Reparaturen und Erneuerungen sowie Instandsetzungen, die sich aus dem Gebrauch und der üblichen Abnutzung ergeben

b) Belüftungskosten – einschl. aller Nebenkosten wie unter a)

c) Kosten des Gases oder elektrischen Stroms – einschl. aller Nebenkosten wie unter a)

d) Wasser- und Kanalgebühren, ferner die Müllabfuhrgebühren und Kaminfegergebühren bzw. Kosten für Wegereinigung (Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht) und sonstiger öffentlicher Abgaben

e) Betriebs-, Wartungs-, Pflege- und Instandhaltungskosten für alle allgemeinen Einrichtungen des Einkaufszentrums, insbesondere für alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschl. Außenanlagen und Parkplätzen sowie Kosten für Hausmeister und Haushandwerker sowie das für die Bewachung und Betreuung des Objektes notwendige Personal inkl. kfm. und techn. Center-Management

f) anteilige Betriebskosten von Aufzügen, Rolltreppen und Sprinkleranlagen – einschl. aller Nebenkosten wie unter a)

g) Kosten der für das Gesamtobjekt notwendigen und/oder üblichen Versicherungen sowie alle für den Betrieb, die Unterhaltung, Bewachung und Verwaltung notwendigen Kosten einschl. der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals

h) sonstige Kosten gemäß § 27 der II. BV (siehe Anlage).“

 

Die Klage war in den Instanzen erfolglos. Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es der Klägerin Gelegenheit geben kann, ihre Abrechnung dem wirksamen Klauselrest anzupassen.  

Praxishinweis