21.01.2015 · Fachbeitrag · Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Keine Abwälzung der Kosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen

• 1. Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB.

• 2. Zur Inhaltskontrolle der Klausel „Der Mieter kann binnen 3 Wochen nach Zugang der Abrechnung Einsicht - nach vorheriger Anmeldung - in die vom Vermieter oder dessen Hausverwalter ausliegenden Unterlagen während der üblichen Geschäftszeiten nehmen. Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter innerhalb von 4 Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben. Nach Ablauf dieser Fristen sind Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen.“

(BGH 10.9.14, XII ZR 56/11, Abruf-Nr. 143134)

Sachverhalt

Die Klägerin verlangt Rückzahlung von Betriebskosten. Der Vertrag enthält die in LS 2 genannte Ausschlussklausel. Die Nebenkostenklausel selbst lautet:

• Wortlaut der Nebenkostenklausel im Gewerberaummietvertrag

Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies Kosten für: Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebes, der Wartung und Pflege, und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüftungsanlage betreffen, sowie einschließlich der Beheizung der Passage, sowie die Kosten für die Verbrauchs-erfassung und Abrechnung, Wassergeld einschließlich Instandhaltung der Wasserversorgungsanlagen, Pflege der Grünanlagen und Anpflanzungen, Schornsteinfeger, Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung, Aufzug, Fahrsteigen und Fahrtreppen (Strom, Wartung, TÜV-Gebühren), die Lautsprecheranlage und Berieselung, die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes, Reinigung der Sozialräume, Verkehrswege, Parkflächen und sonstigen Auslagen einschließlich Straßenreinigung und Schneeräumung, Stromversorgung der Gemeinschaftsanlagen und Verkehrsflächen einschließlich der Instandhaltung der Stromversorgungsanlagen, Versicherungen, Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume, sowie Gemeinschaftseinrichtungen, Gemeinschaftssozialräume, Kunden-WC‘s usw. auf der Grundlage örtlicher Mieten einschließlich der darauf anteilig entfallenden Nebenkosten.