01.09.2005 | Gewerberaummiete

Flächenabweichung kann Mangel darstellen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar.  

2. Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung nach § 542 BGB a.F. herangezogen werden.  

(BGH 4.5.05, XII ZR 254/01, NZM 05, 500, Abruf-Nr. 051693).

Sachverhalt

Die Fläche des vermieteten Verkaufsraums war ca. 10 und die der Nebenräume ca. 50 Prozent geringer als im Grundriss ausgewiesen. Im Verkaufsraum befanden sich über die vereinbarten zwei Säulen hinaus zwei weitere Säulen, sowie ein zusätzlicher Wandvorsprung. Darüber hinaus war der Türbereich statt 9 m nur 8,03 m breit. Der BGH hat einen Mangel bejaht.  

Praxishinweis

Der Mieter darf gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wird. Das ist der Fall, wenn ihm die Mietsache nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, sondern mangelhaft angeboten wird. Mangel bedeutet die Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vereinbarten (BGH NJW 00, 1714). Nimmt der Mietvertrag zur Beschreibung der Mieträume auf einen Grundriss Bezug, der wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags ist, haben die Vertragsparteien eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich Größe, Raumgestaltung und Zuschnitt getroffen und damit die geschuldete Leistung festgelegt. Weichen die dem Mieter bei Übergabe angebotenen Räume davon ab, handelt es sich um einen Mangel der Mietsache.  

§ 542 Abs. 2 BGB a.F. stellt für die Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs aber zwei alternative Voraussetzungen auf: Die Gebrauchsbeeinträchtigung darf nicht unerheblich oder sie muss durch ein besonderes Interesse des Mieters gerechtfertigt sein. Grund: Eine missbräuchliche Ausübung des Kündigungsrechts soll verhindert werden und dem Mieter verwehrt sein, wegen Bagatellbeeinträchtigungen zu kündigen. Auch wenn § 543 BGB eine vergleichbare Kündigungsbeschränkung nicht mehr explizit enthält, wird allgemein angenommen, dass hierin keine sachliche Änderung liegen soll, unerhebliche Beeinträchtigungen mithin auch weiter nicht kündigungsrelevant sind (MüKo/Schilling, 4. Aufl., § 543 BGB, Rn. 23).