01.12.2005 | Gewerberaummiete

Flächenabweichung: Vermieter dürfen eine Minderung durch AGB ausschließen

In gewerblichen Mietverträgen können Minderungsansprüche wegen eines Flächenmangels durch die Formularvereinbarung „Sollten sich bei nachträglicher Vermessung Abweichungen (...) der (...) Größe ergeben, ist keine der Parteien deswegen berechtigt, eine Änderung des Mietzinses oder des Abrechnungsschlüssels zu fordern“ vollständig ausgeschlossen werden (KG 29.8.05, 22 U 279/04, GE 05, 1190, Abruf-Nr. 053252).

Sachverhalt

Der gewerbliche Mietvertrag, der die vermietete Fläche mit „ca. 79,50 qm“ angibt, enthält die im Ls. wiedergegebene Formularklausel. Die Parteien streiten u.a. darüber, ob dem beklagten Mieter gegen den auf Zahlung rückständiger Miete klagenden Vermieter ein Anspruch auf Rückzahlung der – im Hinblick auf die von ihm behauptete geringere Größe der Mieträume – geminderten Miete zusteht. Das KG hat ein Minderungsrecht des Beklagten verneint.  

Praxishinweis

Nach der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats stellt bei Geschäftsraummiete ebenso wie bei Wohnraummiete eine Mietfläche, die um mehr als 10 v.H. unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar (MK 05, 155, Abruf-Nr. 051693 ; s.o., S. 204 f.). Daher fragt es sich für die Kautelarpraxis, ob der Vermieter die ihn bei einer erheblichen Flächenabweichung treffenden Folgen (Minderung, Rückzahlungsanspruch des Mieters) vertraglich ausschließen kann.  

In einer früheren Entscheidung hat der VIII. Zivilsenat bereits ausgeführt, dass die Parteien nicht gehindert sind, die wahre Größe der Mietfläche durch eine vertragliche Vereinbarung dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen (MK 04, 109, Abruf-Nr. 041340). Hieran anknüpfend bestehen gegen eine dem Ls. entsprechende individualvertragliche Regelung keine Bedenken. In diesem Sinn hat das OLG Düsseldorf (16.1.03, 10 U 182/01, n.v., Abruf-Nr. 053108) z.B. die individualvertragliche Vereinbarung „Zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei werden folgende im Haus ... liegende Flächen vermietet: im 4. OG ... 258 qm ... Sollten sich bei einer nachträglichen Vermessung Abweichungen von der obigen Zahl und Größe der Räume ergeben, ist keine der Parteien berechtigt, deswegen eine Änderung des Mietpreises zu fordern ...“ zum einen dahingehend ausgelegt, dass der vereinbarte Mietzins auch bei Abweichungen nach oben oder unten nicht von der tatsächlichen Größe der vermieteten Fläche abhängig sein sollte. Zum anderen hat es angenommen, dass diese Regelung bei Flächenabweichungen zum Nachteil des Mieters zugleich die Annahme eines Fehlers i.S. des § 537 Abs. 1 BGB a.F. ausschließt. Der BGH (10.8.05, XII ZR 54/03) hat die Nichtzulassungsbeschwerde des beklagten Rechtsanwalts zurückgewiesen.