01.12.2006 | Gewerberaummiete

Gewerblicher Vermieter muss Kaution anlegen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der gewerbliche Vermieter ist auch bei Fehlen einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag zur treuhänderischen Anlage einer Barkaution verpflichtet. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, steht dem Mieter an der noch zu zahlenden Restkaution ein Zurückbehaltungsrecht zu (OLG Nürnberg 23.2.06, 13 U 2489/05, Abruf-Nr. 061401).

Praxishinweis

Während der Wohnraumvermieter gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB verpflichtet ist, eine erhaltene Barkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen, fehlt eine vergleichbare gesetzliche Regelung für das gewerbliche Mietverhältnis und die Pacht. § 551 BGB ist in den Verweisungskanon des § 578 BGB bewusst nicht aufgenommen worden, weil der Gesetzgeber angesichts der im Allgemeinen ausgeglichenen Verhandlungssituation einen Regelungsbedarf verneint hat. Ob den gewerblichen Vermieter bei dieser Ausgangslage gleichwohl auch ohne besondere Vereinbarung die Pflicht zur treuhänderischen Kautionsanlage trifft, ist höchstrichterlich nicht geklärt.  

Allerdings deutet die Entscheidung des BGH zur Forthaftung des Veräußerers auf Rückgewähr der an den Erwerber weiter geleiteten Kaution (NJW 99, 1857) inzidenter darauf hin, dass der BGH eine generelle Anlagepflicht des gewerblichen Vermieters bisher wohl ablehnt. Der BGH versucht das Forthaftungsrisiko des Veräußerers dadurch zu begrenzen, dass er darauf verweist, Schutz vor einer Insolvenz des Erwerbers könne auch die insolvenzsichere Anlage der Kaution bereits durch den Veräußerer bieten. Der gewählten Formulierung, „dem Vermieter stehe es (sofern er nicht bereits wegen Vermietung von Wohnraum der Verpflichtung aus § 550b Abs. 2 S. 1 BGB unterliege) ebenfalls frei, die Anlage der Kaution insolvenzfest zu gestalten“, lässt sich entnehmen, dass der BGH im Gewerberaummietrecht offensichtlich nicht von einer Pflicht des Vermieters zur insolvenzsicheren Kautionsanlage ausgeht.  

In der OLG-Rechtsprechung wird die treuhänderische Anlagepflicht des gewerblichen Vermieters zunehmend bejaht und einer ergänzenden Auslegung der Sicherungsabrede entnommen (KG DWW 04, 85; GE 98, 1337; OLG Düsseldorf GE 00, 342; OLG Frankfurt NJW-RR 91, 1416; BayObLG NJW 81, 994). Das OLG Nürnberg hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen und aus dem vereinbarten Sicherungszweck „die Kaution dient zur Sicherstellung aller Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis“ im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung die Pflicht des Vermieters abgeleitet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen.