01.05.2007 | Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf erweitert „Starre-Fristen-Rechtsprechung“

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Die formularmäßige Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Schilder- und Graveurwerkstatt, wonach die im Einzelnen bezeichneten Schönheitsreparaturen „ab Mietbeginn in den gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach 4 Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten/Nebenräumlichkeiten/Balkonen/Loggien nach 7 Jahren auszuführen bzw. ausführen zu lassen sind“, ist gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB insgesamt unwirksam (OLG Düsseldorf 18.1.07, I-10 U 102/06, GuT 07, 26, Abruf-Nr. 071297).

Praxishinweis

Nach der Rechtsprechung des 10. Zivilsenats des OLG Düsseldorf (MK 06, 95, Abruf-Nr. 061455, Revision eingelegt unter XII ZR 84/06) gilt die Starre-Fristen-Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH auch für gewerbliche Mietverhältnisse, weil der gewerbliche Mieter bei vergleichbarer Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig ist als ein Wohnraummieter. Hieran hält das OLG auch im Hinblick darauf fest, dass die streitgegenständliche Fristenregelung für die gewerblich genutzten Räume einen Renovierungsturnus von 4 Jahren vorsieht, während die Zeitfolge in dem der Entscheidung MK 06, 95 zugrunde liegenden Sachverhalt 3 Jahre (Küche, Bad und Toilette) und 5 Jahre (alle übrigen Räume) betrug.  

Ebenso wie der BGH für Wohnraummietverträge (MK 06, 187, Abruf-Nr. 062079; MK 07, 22, Abruf-Nr. 063501) lehnt das OLG eine ergänzende Vertragsauslegung des gewerblichen Mietvertrags mangels Vorliegens einer ausfüllungsbedürftigen Regelungslücke ab. Gemäß § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften, soweit AGB nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache – zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört – ist gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde.  

Die Entscheidung ist rechtskräftig. Der Vermieter hat die zugelassene Revision nicht eingelegt.