01.01.2006 | Gewerberaummiete

Schriftformklauseln schützen nicht vor wirksamen mündlichen Individualvereinbarungen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang (BGH 21.9.05, XII ZR 312/02, n.v., Abruf-Nr. 053399).

Sachverhalt

Der Kläger vermietete Geschäftsräume zu einer monatlichen Miete von 2.900 DM zuzüglich MWSt. an den Beklagten. Der Mietvertrag enthält folgende Schriftformklausel: „Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung.“ In den Jahren 00 und 01 zahlte der Beklagte lediglich eine reduzierte Miete mit der Begründung, die Parteien hätten sich nachträglich auf monatliche 2.000 DM netto geeinigt. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der rückständigen Differenzmiete hatte in den Instanzen Erfolg. Die Revision des Beklagten führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.  

Praxishinweis

Gleich- oder ähnlich lautende Schriftformklauseln sind in gewerblichen Mietverträgen weit verbreitet. Mit ihnen will sich der Klauselverwender gerade bei einer langfristigen Immobilienvermietung einerseits vor vollmachtüberschreitenden Abmachungen seiner Mitarbeiter, andererseits vor der ungewollten Folge eines Formverstoßes bei einer mündlichen Vertragsänderung schützen. Schriftformklauseln sind nicht generell unangemessen i.S. von § 307 BGB. Ihre Wirksamkeit hängt vielmehr von der Ausgestaltung und dem Anwendungsbereich der konkreten Klausel ab (BGH NJW 82, 331; 85, 320; 86, 1809; 91, 1750; 95, 1488).  

Eine Schriftformklausel ist unwirksam, wenn sie dazu dient, vor allem nach Vertragsschluss getroffene Individualvereinbarungen zu unterlaufen, indem sie beim anderen Vertragsteil den Eindruck erweckt, eine mündliche Abrede sei entgegen allgemeiner Grundsätze unwirksam. Sie kann nämlich außer Kraft gesetzt werden, indem die Vertragsparteien deutlich den Willen zum Ausdruck bringen, die mündlich getroffene Abrede solle ungeachtet dieser Klausel gelten (BGH NJW 85, 320). Eine Klauselgestaltung, die dem Verwender die Gelegenheit eröffnet, begründete Ansprüche unter Hinweis auf eine in der Sache nicht – stets – zutreffende Darstellung der Rechtslage in seinen AGB abzuwehren, benachteiligt den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen. Unwirksam sind danach z.B. die Klauseln: