01.06.2007 | Gewerberaummiete

Vorzeitiges Ende des Mietvertrags: Ersteher haftet nicht auf Ausgleich der Mieterinvestitionen

Die Entscheidung des BGH vom 5.10.05 (MK 06, 49, Abruf-Nr. 053572), wonach bei einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks Bereicherungsschuldner für die wertsteigernden Investitionen des Mieters nicht derjenige ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Erwerber, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält, gilt nicht bei einem Erwerb des Mietgrundstücks im Wege der Zwangsversteigerung (OLG Düsseldorf 19.4.07, I-10 U 127/06, n.rkr., Abruf-Nr. 071551).

Sachverhalt

Die Beklagten hatten 1998 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin Atelierräume für 20 Jahre fest gemietet. Zur vertragsgemäßen Herrichtung der Räume erbrachten sie vereinbarungsgemäß erhebliche Bauleistungen in Form eines verlorenen Baukostenzuschusses, der nicht beurkundet wurde. Die Klägerin, die das Objekt im Wege des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren erstanden hat, hat das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57a ZVG in 12/03 gekündigt. In der Berufungsinstanz haben die Parteien die Räumungsklage – nach Auszug der Beklagten – übereinstimmend für erledigt erklärt und widerklagend nur noch um einen Bereicherungsausgleich für die o.g. Investitionen gestritten. Die Berufung war erfolglos.  

Entscheidungsgründe

Die Klägerin ist unabhängig vom Zeitpunkt des Eintritts einer Bereicherung nicht Schuldnerin eines Bereicherungsanspruchs. Bereicherungsschuldner ist, auch wenn die wertsteigernden Aufwendungen, die der Bereicherung zugrunde liegen, bereits vorgenommen wurden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks war, zwar grundsätzlich der Erwerber des Grundstücks (BGH MK 06, 49; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., Rn. 60). Dies gilt – außerhalb der Wohnraummiete – aber nicht, wenn das Grundstück nicht rechtsgeschäftlich veräußert worden ist, sondern sich der Erwerb in der Zwangsversteigerung vollzogen hat.  

Im Hinblick auf die Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses, um den allein es nach dem Vorbringen der Beklagten geht, können bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags zwar Bereicherungsansprüche des Mieters gegen den (früheren) Vermieter entstehen. Für diese haftet der Ersteher aber nicht, weil nicht er, sondern der Vollstreckungsschuldner bereichert ist (BGHZ 16, 31, 35 f; BGH WM 60, 1125; Stöber, ZVG, 17. Aufl., § 57b, Anm. 7.10; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. V. B, Rn. 353). Der Entscheidung des BGH aus MK 06, 49, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentumserwerb zugrunde liegt, lässt sich nicht entnehmen, dass der BGH von seiner früheren Rspr. abweichen wollte.