28.07.2009 | Gewerberaummiete

Wann darf der Vermieter die Versorgungsleistungen einstellen?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.  

2. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.  

(BGH 6.5.09, XII ZR 137/07, Abruf-Nr. 091890)

Sachverhalt

Mit Mietvertrag vom 28.7.00 vermietete der Beklagte an den Kläger bis zum 31.12.08 gewerbliche Räume. Warmwasser und Heizung bezog der Kläger vom Beklagten. Jedenfalls seit 1/07 zahlte der Kläger keine Miete mehr. Der Beklagte drohte wiederholt die Unterbrechung der Versorgung mit Heizwärme an und erklärte mehrfach die Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs, zuletzt durch Schriftsatz vom 10.8.07 im Räumungsverfahren. Der Kläger verlangt, dem Beklagten die angedrohte Versorgungssperre zu untersagen. Das KG Berlin (NZM 07, 923) hat die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch lässt sich nicht aus der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung (§ 535 Abs. 1 BGB) aufgrund des Mietvertrags ableiten. Grund: Nach den Feststellungen war das Mietverhältnis jedenfalls durch die fristlose Kündigung vom 10.8.07 gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB beendet. Folge: Damit endet grundsätzlich auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB.  

Der BGH nimmt unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Gather (Mietrecht, 9. Aufl., § 546a BGB Rn. 47) und MüKo/Bieber (BGB, 5. Aufl., § 546a Rn. 28) an, dass nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach Vertragsbeendigung bestehen können. Hierzu kann auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören.