26.03.2009 | Heizkosten

Umlagefähige Heizkosten: Regelung in § 7 Abs. 2 HeizkV abschließend

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkV) und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkV).  

2. § 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht.  

(BGH 17.12.08, VIII ZR 92/08, Abruf-Nr. 090526).

Sachverhalt

1976 übertrugen die Kläger die Bedienung und Wartung der ursprünglichen Koksheizung der Firma B. Diese stellte die Heizung auf Ölverbrennung um und stattete die vorhandene Heizungsanlage auf ihre Kosten gegen jährliche Zahlung einer vertraglich bestimmten „Bedienungs-/Leasinggebühr" durch die Kläger mit einer automatischen Feuerungsanlage, einem Öltank und entsprechenden Verbindungsleitungen aus. Nach dem Formularmietvertrag aus 11/2000 müssen die Beklagten neben der Miete u.a. einen monatlichen Vorschuss für „Heizungskosten (vgl. § 6)" zahlen. § 6 des Mietvertrags verpflichtet den Mieter, die „anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanlage" zu tragen. Die anschließende Aufzählung der betreffenden Kosten enthält die handschriftliche Ergänzung: „und Leasing und Wartung für automatische Feuerung. S. Zusatzvereinbarung Anlage 3". § 23 des Mietvertrags sieht unter Nr. 3 handschriftlich vor: „1) Zusatzvereinbarung Anlage 3 (Leasing + Wartung für Ölheizung) 1 Seite". Die Anlage 3 zum Mietvertrag lautet: „Der Mieter … verpflichtet sich, statt der erheblich teureren Heizerkosten für Koksfeuerung, die Leasinggebühr (DM 6.763,50) für automatische Heizung (Ölfeuerung) zzgl. Wartungskosten (DM 2.382,60) pro Jahr anteilig zu zahlen. Die Umlage der vorstehenden Kosten erfolgt nach beheizter Wohnfläche. Die Leasinggebühren und die Wartungskosten steigen jährlich ... Die anteiligen Umlagekosten sind in der Heizkostenvorschusszahlung enthalten." In der Heizkostenabrechnung 2000/2001 sind neben den Brennstoffkosten als „Weitere Heizungsbetriebskosten," „Wartung" und „Leasing f. Autom. Feuerung" aufgeführt. Die Revision der Kläger gegen die Abweisung der anteiligen Leasingkosten durch das LG war erfolglos.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis zu Leitsatz 1

Nach § 6 Nr. 2 sowie der in § 23 Nr. 3 des Mietvertrags aufgeführten Anlage 3 sind die Mieter zwar verpflichtet, die Leasinggebühr für die „automatische Feuerung" der Heizungsanlage anteilig zu tragen. Diese vertraglichen Regelungen stehen jedoch nicht in Einklang mit den Vorschriften der Heizkostenverordnung, die gemäß § 2 HeizkV vorgehen. Hier erfolgt keine Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkV) durch die Firma B., sondern das Haus der Kläger wird durch eine von ihnen als Gebäudeeigentümer selbst betriebene zentrale Heizungsanlage (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkV) mit Wärme versorgt. Folge: Es ergibt sich nicht aus § 7 Abs. 4 HeizkV, sondern aus § 7 Abs. 2 HeizkV, welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden können. Die Kläger beziehen den Brennstoff selbst und auf eigene Kosten. Sie lassen die Heizungsanlage durch die Firma B. warten und den Verbrauch durch eine andere Firma erfassen und abrechnen. Die Firma B. hat den Klägern auch nicht etwa ein Entgelt für die Lieferung einer bestimmten Wärmemenge in Rechnung gestellt, sondern ein Entgelt für die „Wartung der Heizungsanlage" und den „Brennerservice" sowie „Leasingkosten für automatische Feuerungs- und Tankanlagen". Daher kann von Wärmelieferung durch die Firma B. nicht die Rede sein, womit Überlegungen zum Wärmecontracting jede Grundlage entzogen ist.  

Offenlassen konnte der BGH, ob § 2 HeizkV als Verbotsgesetz gemäß § 134 BGB oder als „Kollisionsnorm" anzusehen ist, die entgegenstehende Vereinbarungen nur für die Zeit ihrer Geltung überlagert (vgl. BGH MK 06, 192, Abruf-Nr. 062425). Grund: In beiden Fällen finden die Vertragsbestimmungen bei Umlage der Heizkosten auf die Mieter keine Anwendung.