01.11.2006 | Heizkostenverordnung

Abweichende Vereinbarungen sind nichtig

Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gemäß § 2 HeizKV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der HeizKV widerspricht. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizKV nicht anzuwenden ist, aber nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage zur Folge (BGH 19.7.06, VIII ZR 212/05, GE 06, 1094, Abruf-Nr. 062425).

Sachverhalt

Aufgrund des Mietvertrags muss der Beklagte für sein in einem größeren Mehrfamilienhaus gelegenes Appartement eine Bruttowarmmiete zahlen. Das Verlangen der Klägerin, einer Erhöhung der seit längerem unveränderten Bruttomiete zuzustimmen, lehnte er ab. Auf seine Berufung hat das LG das die Zulässigkeit der Klage bejahende Zwischenurteil des AG aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Von den Ausnahmen des § 11 HeizKV abgesehen, geht die HeizKV – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – gemäß § 2 HeizKV rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. In zeitlicher Hinsicht ist die Verordnung auch auf Mietverträge anzuwenden, die – wie hier in 1977 – bereits vor ihrem Inkrafttreten (1.3.81) abgeschlossen wurden (vgl. Überleitungsregelung § 12 HeizKV i.d.F. v. 23.2.81, BGBl. I S. 261, 296; OLG Hamm WuM 86, 267; BayObLG WuM 88, 257).  

Der BGH lässt offen, ob § 2 HeizKV als Verbotsgesetz gemäß § 134 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rn. 14) oder als „Kollisionsnorm“ anzusehen ist, die entgegenstehende Vereinbarungen nur für die Zeit ihrer Geltung überlagert (BayObLG WuM 04, 737; Lammel, HeizKV, 2. Aufl., § 2, Rn 10). Die vorrangige Anwendung der HeizKV ist auch nicht davon abhängig, dass eine Partei die verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt (so aber OLG Düsseldorf ZMR 03, 109; LG Berlin ZMR 99, 556; MüKo/Schmid, BGB, 4. Aufl., § 2 HeizKV Rn. 2). Vielmehr wird dadurch, dass die Vorschriften der HeizKV abweichenden Vereinbarungen nach § 2 HeizKV ohne weiteres „vorgehen“, die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes und in Einklang mit dem Zweck der HeizKV und der Ermächtigung des Verordnungsgebers durch § 5 Abs. 4 Energieeinsparungsgesetz (BGBl. I 1980 S. 701; BGBl. 2005 I S. 2684) eingeschränkt. Das heißt: Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete widerspricht den Vorschriften der HeizKV. Danach muss der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser erfassen (§§ 4 und 5 HeizKV) und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer verteilen (§§ 6 bis 9 HeizKV). Hierzu stehen Vertragsgestaltungen in Widerspruch, die für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers ein pauschales Entgelt vorsehen. So liegt es auch bei einer Bruttowarmmiete, weil dadurch i.d.R. die umlagefähigen Heiz- und Warmwasserkosten abgegolten werden. Für eine vereinbarte Heizkostenpauschale kann nichts anderes gelten. Vermieter und Mieter können daher eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, selbst wenn vertraglich Abweichendes vereinbart ist. Der Vorrang der HeizKV ist im Prozess nun von Amts wegen zu beachten.