01.11.2007 | Im Brennpunkt

Das Ende der Quotenklausel?

von Walter Goch, Dinslaken, Geschäftsführer Deutscher Mieterbund NRW

Unter Quotenklauseln versteht man Bestimmungen in Formularmietverträgen, nach denen sich der Mieter bei Auszug vor der turnusmäßigen Fälligkeit der Schönheitsreparaturen anteilig an den Kosten der nach seinem Auszug fällig werdenden Arbeiten beteiligen muss. Zu diesem Problemkreis gab es jüngst verschiedene Entscheidungen des BGH und der Instanzgerichte, so dass sich Leser u.a. fragen, ob Quotenklauseln überhaupt noch verwendet werden dürfen. Der folgende Beitrag fasst das Wichtigste zusammen.  

Fristenpläne: Was geht noch, was nicht?

Die wichtigsten Entscheidungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:  

Checkliste: Die wichtigsten Entscheidungen zu Fristenplänen

• Schon mit seiner Entscheidung vom 23.6.04 (VIII ZR 361/03, Abruf-Nr. 042062) hat der BGH Formularklauseln für unwirksam gehalten, die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auferlegen (vgl. auch BGH WuM 04, 680; WuM 05 241). Begründung: Nach der gesetzlichen Regelung ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet und es kann von ihm nicht verlangt werden, Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeiträumen durchzuführen, wenn diese noch nicht erforderlich sind. Demnach kann dies auch nicht vom Mieter verlangt werden.

• Folgerichtig hat der BGH auch die darauf fußende Quotenklausel nicht anerkannt (BGH WuM 06, 248).

• Die Instanzrechtsprechung hat zudem bei einem „weichen“ Fristenplan („im Allgemeinen“ oder „in der Regel“) Quotenklauseln für unwirksam gehalten, die eine „starre“ Berechnungsgrundlage enthielten (LG Hamburg NJW 05, 2462; AG Hamburg 06, 144; AG Oranienburg GE 06, 655; LG Mannheim WuM 06, 190; LG Kiel WuM 06, 312).

• Dies hat der BGH nicht beanstandet (BGH NJW 05, 3416). Er hat sich dieser Auffassung sogar mit Urteil vom 18.10.06 (VIII ZR 52/06, Abruf-Nr. 063501) angeschlossen. Begründung: Eine „starre“ Quotenregelung bedeutet bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad entspricht, sich die Klausel auch nicht aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt und letztlich auch keine Regelungslücke vorliegt, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden kann.

Der BGH hat dabei nicht geklärt, ob die Unwirksamkeit der Quotenklausel auch die Nichtigkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zur Folge hat. Dies wird im Hinblick auf den Summierungseffekt zu bejahen sein (Klimke/Lehmann-Richter, WuM 06, 653; Both, WuM 07, 3; a.A. Bub/von der Osten, NZM 07, 76). Dagegen wird eingewandt, dass die beiden Klauseln nicht in einer Wechselwirkung zueinander stehen (Artz, NZM 07, 265) und auch keine Kumulationswirkung gegeben ist (Beyer, GE 07, 122; Artz, a.a.O., S. 271). Dem ist entgegenzuhalten, dass aus Sicht des Mieters, der beide Klauseln für wirksam hält, die Wechselwirkung darin liegt, dass er während des Mietverhältnisses nach Ablauf von Fristen renovieren und bei Auszug entweder zahlen oder auch renovieren muss. Auch die Kumulation kann kaum verneint werden, da bei Auszug der Mieter statt die Quote zu zahlen ja auch renovieren kann.

 

Sonderfall: Die Mietverträge des GdW

Die dem Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) angeschlossenen Wohnungsunternehmen sind der Ansicht, dass ihr Formularvertrag hinsichtlich der Schönheitsreparaturen nicht zu beanstanden sei. Die zu beurteilenden Klauseln lauten wie folgt: