29.08.2024 · Fachbeitrag · Heizungsgesetz

Rechtssichere WEG-Beschlüsse: Sanierungsbeschluss

von Dr. Hans Reinold Horst, RA und Syndikus-RA, Hannover/Solingen

| In unserer Sonderausgabe „Heizungsgesetz: Praktische Bezüge der Neuregelungen zum WEG-Recht“ haben wir dargestellt, wie sich das neue Recht konkret auf Eigentümergemeinschaften auswirkt ( iww.de/s10597 ). Hieran schließt der folgende Beitrag an. Beim Sanierungsbeschluss muss nämlich das oberste Prinzip sein: kein Baubeschluss ohne Kostenbeschluss. Beide Beschlüsse müssen ein Paket bilden, das nicht aufgeschnürt werden kann (Junktimbeschluss). |

Musterformulierung / Sanierungsbeschluss

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) beschließt in Wahrnehmung ihrer Pflicht zum Heizungsumtausch in ein System zur Wärmeerzeugung unter Einsatz von mindestens 65 % erneuerbarer Energien:

Grundlagenbeschluss

Der im Folgenden niedergelegte Sanierungsbeschluss wird nur gemeinsam mit dem ebenfalls nachfolgenden Kostenbeschluss abgestimmt und beschlossen. Seine Umsetzung steht ausdrücklich unter der aufschiebenden Bedingung der Bestandskraft des nachfolgenden zugehörigen Kostenbeschlusses. Auf dieser Grundlage beschließt die GdWE:

1. Das Gebäude wird von einer Wärmeversorgung durch Gasetagenheizung in eine Versorgung durch eine Zentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitungsanlage umgerüstet. Die zu erreichende Wärmeleistung wird unabhängig von der Frage eines Anschlusses einzelner Sondereigentümer an das zentrale System ausreichend für die gesamte Gebäudeversorgung (Sondereigentumseinheiten und Gemeinschaftseigentum) ausgelegt.

2. a) Der Sachverständige (Firma, Energieberater, Heizungsbaumeister etc.) wird mit der Erstellung eines Umsetzungskonzepts beauftragt. Hinsichtlich der Vergütungsvereinbarung gilt ein Stundensatz maximal bis zur Höhe von … EUR, abzurechnen im Fünf-Minutentakt, bis zu einer Höchstsumme von … EUR. Der Verwalter wird entsprechend zum Abschluss ermächtigt.

Über das erarbeitete Umsetzungskonzept und dessen Ausführung wird gesondert beschlossen.

2. b) Eventuell ergänzend, wenn das Umsetzungskonzept bereits vorliegt:

Das Gebäude wird auf der Grundlage des Umsetzungskonzepts des Sachverständigen ... vom ... mit einer Zentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitungsanlage versehen. In ihrer Leistung und ihrer Technik ist sie so dimensioniert, dass sie die Flächen des Gemeinschaftseigentums ‒ soweit beheizt ‒ sowie jedes Sondereigentum versorgen kann. Im Einzelnen bedarf es dazu folgender Baumaßnahmen (genaue Beschreibung technisch, räumlich, örtlich, zeitlich). …

3. Der Verwalter wird angewiesen, den Beschluss zur Beauftragung und Ausführung von Baumaßnahmen erst frühestens fünf Wochen nach dem Zeitpunkt der Beschlussfassung und Beschlussverkündung umzusetzen, wenn sich nach einer schriftlich mit beigefügtem frankiertem Rückumschlag an das zuständige Amtsgericht zu richtenden Anfrage ergibt, dass dort keine Beschlussklage gegen den Beschluss anhängig ist.

Der Beschluss darf ferner erst dann ausgeführt werden, wenn der nachfolgend genannte Kostenbeschluss bestandskräftig ist und wenn mindestens 75 % der beschlossenen Sonderumlage gezahlt sind.

4. Der Verwalter holt mindestens drei Vergleichsangebote zur Ausführung des vorstehend beschriebenen Heizungstauschs bei Fachunternehmen ein und legt sie der GdWE zur Beschlussfassung vor. Wegen bereits erfolgter Vorbefassung kann der Beschluss auch im schriftlichen Umlaufverfahren ergehen.