01.12.2005 | Instandhaltung

Wann dürfen Vermieter einer Eigentumswohnung die Instandhaltung verweigern?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die „Opfergrenze“ für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss (BGH 20.7.05, VIII ZR 342/03, ZMR 05, 820, Abruf-Nr. 052994).

Sachverhalt

Die Kläger sind Mieter einer Eigentumswohnung des Beklagten. Im Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage, den die Kläger passieren müssen, um in ihren Keller bzw. einen mitvermieteten Stellplatz zu gelangen, sammelt sich regelmäßig über lange Zeiträume Wasser. Das LG hat den Beklagten auf die Berufung der Kläger gegen das klageabweisende Urteil des AG verurteilt, die dortige Feuchtigkeit sowie die Feuchtigkeitsschäden fachgerecht zu beseitigen und durch fachgerechte Maßnahmen sicherzustellen, dass bei Regenfällen dort kein Wassereintritt erfolgt. Auf die Revision des Beklagten hat der BGH die Sache an das LG zurückverwiesen.  

Praxishinweis

Der BGH behandelt zwei Kernprobleme der Instandhaltungspflicht des Vermieters: zum einen den Bereich der so genannten „Opfergrenze“, zum anderen die Anwendung der Unmöglichkeitsregeln, wenn der Mietmangel das Gemeinschaftseigentum betrifft. Prozessual stellt sich die Frage nach den Rechtsfolgen der Verletzung einer gerichtlichen Hinweispflicht.  

Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB auch zur Instandhaltung verpflichtet, wenn hierdurch erhebliche Kosten entstehen. Seine Pflicht zur Wiederherstellung der Mietsache endete nach bisheriger Rechtsprechung nur dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ übersteigt und dem Vermieter eine Reparatur daher nicht zumutbar ist (BGH WuM 90, 546; NJW 76, 1506; NJW 57, 826).