29.11.2010 | Kautionsrückzahlungsanspruch

Keine Haftung des Zwangsverwalters wenn der Mieter die Wohnung selbst ersteigert

Der Zwangsverwalter ist nicht verpflichtet, dem Mieter eine Mietkaution herauszugeben, die der Vermieter dem Zwangsverwalter nicht ausgehändigt hat, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt (BGH 9.6.10, VIII ZR 189/09, Abruf-Nr. 102409).

Sachverhalt

Nach mehrfachem Eigentümerwechsel erwarb der spätere Vollstreckungsschuldner die Mietwohnung der Klägerin. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung und -versteigerung wurde der Beklagte zum Zwangsverwalter bestellt. Eine Kaution erhielt er vom Vollstreckungsschuldner nicht ausgehändigt. Die Klägerin ersteigerte die Wohnung. Sie fordert vom Beklagten nach Aufhebung der Zwangsverwaltung die Rückzahlung der Kaution. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Revision hat keinen Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Wird ein Mietverhältnis nach Anordnung der Zwangsverwaltung beendet, ist eine Klage auf Kautionsrückzahlung gegen den Zwangsverwalter zu richten, auch wenn der Vermieter die Kaution nicht an ihn übergeben hat (BGH MK 06, 139, Abruf-Nr. 061604). Der Anwalt des Mieters muss vor Klageerhebung prüfen, ob die Zwangsverwaltung andauert. Grund: Der Zwangsverwalter kann nicht mehr in Anspruch genommen werden, wenn sie - wie hier - vor Rechtshängigkeit der Klage aufgehoben wurde (BGH MK 05, 178, Abruf-Nr. 051920). Folge: Die Klage ist unzulässig. Ansprüche auf Kautionsrückzahlung sind entweder wieder gegen den Vermieter oder - bei Zwangsversteigerung - gegen den Erwerber zu richten, sofern das Mietverhältnis erst nach Erteilung des Zuschlags endet (§§ 566 ff. BGB, § 57 ZVG).  

Der BGH stellt klar: Auch der Zuschlag begründet keinen Anspruch gegen den Zwangsverwalter. Grund: Der Zuschlag beendet das Mietverhältnis nicht. Mit ihm endet nur das Mietverhältnis mit dem Vollstreckungsschuldner und damit zugleich auch die vorübergehende Vermieterposition des Zwangsverwalters. An dessen Stelle tritt der Ersteher als neuer Vermieter (§§ 566 ff. BGB; § 57 ZVG). Die Besonderheit besteht hier darin, dass sich mit dem Zuschlag Mieter- und Vermieterstellung in der Person der Klägerin vereinigten. Folge: Das Mietverhältnis der Klägerin und damit auch ein etwaiger Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin gegen sich selbst sind durch Konfusion erloschen.