27.03.2008 | Kündigung

Fehlen der behördlichen Nutzungsgenehmigung = Mangel der Mietsache?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen stellt einen Mangel i.S.v. § 536 BGB dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zulässigkeit besteht (BGH 24.10.07, XII ZR 24/06, n.v., Abruf-Nr. 080794).

Sachverhalt

§ 1 Nr. 5 des befristeten Mietvertrags lautet: „Der Vermieter leistet keine Gewähr dafür, dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen. Der Mieter muss behördliche Auflagen auf eigene Kosten erfüllen.“ Die vom Kläger zum Betrieb eines „Büro(s)/Lager(s) etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche“ gemieteten baulichen Anlagen waren als „Autokarosseriewerkstatt und Fahrzeughalle“ baurechtlich genehmigt. Der Kläger betrieb sein Unternehmen ca. sechs Jahre unbeanstandet. Nachdem das zuständige Bauaufsichtsamt im Rahmen einer Bußgeld-Anhörung darauf hinwies, die geänderte Nutzung der Mieträume als Cateringbetrieb ohne Genehmigung sei ordnungswidrig, forderte der Kläger den beklagten Vermieter vergeblich auf, an der Einholung der Nutzungsänderungsgenehmigung mitzuwirken. In der Folge drohte die Behörde dem Kläger eine Ordnungsverfügung an und wies seinen daraufhin gestellten Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die erfolgte Nutzungsänderung zurück, weil bestimmte Unterlagen fehlten. Der Kläger kündigte fristlos und erhob Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch seine Kündigung beendet sei. Nach nochmaliger Androhung einer Ordnungsverfügung kündigte der Kläger erneut fristlos. Auf Berufung des Beklagten hat das OLG die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Streitigkeiten, die daraus resultieren, dass die gemieteten Räume für die vertraglich vereinbarte Nutzung nicht genehmigt sind, beschäftigen häufig die Gerichte. In der Sache geht es darum, ob der Mieter die Miete wegen der fehlenden baurechtlichen Nutzungsgenehmigung mindern kann und/oder ob er – wie hier – zur fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) berechtigt ist.  

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, stellen zwar einen Fehler der Mietsache i.S.d. § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist (BGH 6.11.02, XII ZR 283/99; ZMR 94, 253: nicht erteilte Konzession zum Betrieb einer Gaststätte; NJW 92, 3226: Verzögerung der Übergabe eines Lebensmittelmarkts durch Nachbarwiderspruch; NJW-RR 92, 267: Nutzungsbeschränkung eines verpachteten Steinbruchs durch straßenrechtliche Neuplanungen; NJW 88, 2664: nicht erteilte Konzession zum Betrieb einer Tanzgaststätte). In Mieterkreisen wird aber regelmäßig verkannt, dass das Fehlen einer an sich erforderlichen bauordnungsrechtlichen Genehmigung für die vertraglich vereinbarte Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum nicht automatisch zur Annahme eines Mangels gemäß § 536 BGB und zur Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs führt. Voraussetzung ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt i.d.R. nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit (ernstlich) zu erwarten ist (BGH 9.1.02, XII ZR 182/98; OLG Düsseldorf GuT 06, 138).