24.09.2010 | Kündigung

Kein Kündigungsgrund: Mieter zahlt Kosten des erledigten Räumungsprozesses nicht

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat (BGH 14.7.10, VIII ZR 267/09, Abruf-Nr. 102579).

Sachverhalt

Nach fristloser Kündigung und anschließender Räumungsklage wurden die Mietrückstände von der ARGE innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgeglichen. Die ihm vom AG auferlegten Prozesskosten des danach erledigten Räumungsrechtsstreits zahlte der Beklagte nicht. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristgemäß. Als Grund gab sie an, der Beklagte habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er die ausstehenden Prozesskosten (2.137,38 EUR) nicht gezahlt habe. Zweitinstanzlich hat die Klägerin die Räumungsklage zusätzlich mit § 543 Abs. 1 BGB begründet. Die Räumungsklage war erfolglos.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Kernpunkt der Entscheidung ist die Frage, ob allein die Nichtzahlung der Prozesskosten eines wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB für erledigt erklärten Räumungsprozesses den Vermieter nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug, liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S. des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor (BGH MK 07, 26, Abruf-Nr. 063630). Hieran fehlt es. Grund: Es geht nicht um unvollständige oder ausgebliebene Mietzahlungen, sondern um nicht gezahlte Prozess- und Vollstreckungskosten sowie Zinsen.  

§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfordert zum einen die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden Haupt- oder Nebenpflicht, zum anderen die Erheblichkeit der Pflichtverletzung. Obwohl es für die Entscheidung nicht darauf ankommt, wertet der BGH die unterbliebene Zahlung der Kosten des erledigten Räumungsrechtsstreits als mietvertragliche Pflichtverletzung. Diese Feststellung hilft der Vermieterin gleichwohl nicht weiter. Der BGH verneint unter Hinweis auf die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene gesetzliche Wertung eine erhebliche Pflichtverletzung. Grund: Die Schonfristregelung verfolgt das im allgemeinen Interesse liegende Ziel, eine Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter zu vermeiden (BT-Drucksache 14/4553, S. 64). Mit dieser Intention des Gesetzgebers wäre es nicht zu vereinbaren, wenn zwar eine berechtigte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters nachträglich unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich außerstande ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen.