27.05.2009 | Kündigung

Kündigung wegen Zahlungsverzug: In welcher Frist muss sie erklärt werden?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Weder muss der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nehmen noch ist eine ohne Abmahnung erfolgte fristlose Kündigung treuwidrig (BGH 11.3.09, VIII ZR 115/08, Abruf-Nr. 091523).

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die monatliche Bruttowarmmiete betrug zuletzt 265,92 EUR. Die Hausverwalterin kündigte, ohne ausdrückliche Erklärung für die Klägerin zu handeln, mit Schreiben vom 15.3.07 fristlos wegen eines seit 3/06 angewachsenen Mietrückstands von 915,32 EUR. Bereits in 11/06 betrug der Rückstand zwei Monatsmieten. Mit der Klageschrift vom 16.4.07, in der die Klägerin wegen eines Mietrückstands per 4/07 in Höhe von 1.072,48 EUR nochmals fristlos kündigte, verlangt sie von der Beklagten die Räumung der Wohnung. Die Revision der Klägerin gegen das klageabweisende Berufungsurteil hatte Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Die Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Ob der Wirksamkeit der Kündigung vom 15.3.07 entgegenstand, dass sie nicht ausdrücklich im Namen der Klägerin erklärt war, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls hat die mit der Klageschrift erklärte fristlose Kündigung das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Klägerin war gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, weil sich die Beklagte mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug befand, der die Miete für zwei Monate erreichte.  

Die Kündigung ist nicht deshalb gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin von dem Kündigungsgrund erfolgt wäre. Dabei bedarf die im Schrifttum umstrittene Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraummiete im Rahmen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB überhaupt Anwendung finden kann (Nachweise Urteilsgründe Tz. 17), keiner Entscheidung. Denn auch bei einer Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB ist die von der Klägerin am 16.4.07 erklärte Kündigung wirksam.