05.02.2009 | Kündigungsfrist

Unwirksamkeit zeitlich begrenzter
einseitiger Kündigungsausschlussklauseln

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ein formularmäßiger einseitiger befristeter Kündigungsausschluss ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Wohnraummieters unwirksam (BGH 19.11.08, VIII ZR 30/08, Abruf-Nr. 090096).

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag vom 17.1.05 lautet in § 2: „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann.“ In 7/05 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30.9.05. Sie gab die Wohnung am 28.10.05 zurück. Die Klage auf Zahlung der Mieten 11/05 bis 02/06 war erfolglos.  

Praxishinweis

Nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB ist die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch den Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gemäß § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Die Frage, ob und auf welche Weise das Kündigungsrecht des Mieters zeitlich begrenzt ausgeschlossen werden kann, stand in den letzten fünf Jahren mehrfach auf dem Prüfstand des BGH. Der BGH differenziert zwischen individuellen Kündigungsverzichtsvereinbarungen und ein- bzw. beidseitigen formularmäßigen Kündigungsausschlussklauseln.  

So verstößt der individuell vereinbarte, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (BGH MK 04, 43, Abruf-Nr. 040025; NZM 04, 734). Ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss kann zu Lasten des Wohnraummieters wirksam vereinbart werden, wenn er in Zusammenhang mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete steht und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit deren Abschluss beträgt (BGH NJW 06, 1126). Auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum ist grundsätzlich unbedenklich (BGH NJW 04, 3117;
MK 05, 91, Abruf-Nr. 051268).