05.02.2009 | Kurz informiert
Diese Entscheidungen müssen Sie kennen
von RiOLG Birgit Goldschmidt-Neumann, Düsseldorf
Auf der letzten Seite jeder Ausgabe von „Mietrecht kompakt“ lesen Sie die Kernaussagen weiterer wichtiger Entscheidungen aus der BGH- und OLG-Rechtsprechung.
Aktuelle Entscheidungen zu Modernisierung, Mietausfallschaden und Minderung |
| Modernisierungsmaßnahmen - BGH 24.9.08, VIII ZR 275/07, Abruf Nr. 083359 Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 S. 1 BGB grundsätzlich dulden muss. Dies gilt - wie die Entstehungsgeschichte und der aus den Gesetzesmaterialien ersichtliche Zweck der Vorschrift zeigt - unabhängig davon, ob mit dem Anschluss (auch) eine Verringerung des Endenergieverbrauchs und eine Energiekostenersparnis für den Mieter verbunden ist. Die Belange des Mieters werden durch eine umfassende Interessenabwägung im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 S. 2 bis 4 BGB gewahrt. Damit wird auch das finanzielle Interesse des Mieters geschützt, vor unzumutbarer Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden. Die Pflicht des Vermieters zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung gemäß § 554 Abs. 3 BGB bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Mietausfallschaden - BGH 23.4.08, XII ZR 136/05, Abruf Nr. 090193 Der Vermieter hat einen Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens, wenn der Mieter das Miet- objekt nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt räumt und der neue Mieter daraufhin den neuen Mietvertrag kündigt. Auf den Mietausfallschaden entfällt mangels Leistungsaustauschs keine Mehrwertsteuer. Wird das Mietobjekt später zwangsversteigert, kann der Vermieter Ersatz des Mietausfallschadens über den Zeitpunkt der Zwangsversteigerung hinaus nur verlangen, wenn im Fall der Durchführung des Vertrags mit dem neuen Mieter die Zwangsversteigerung wahrscheinlich unterblieben wäre.
Mietminderung - KG Berlin 28.4.08, 12 U 6/07, Abruf Nr. 090194 Zu hohe Heizkosten können ein Minderungsrecht nur begründen, wenn sie auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen. Maßgeblich ist insoweit der Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizung bzw. der Gebäudeerrichtung zu beurteilen. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten technischen Stand zu halten. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gibt keinen selbstständigen Anspruch auf Beseitigung der Unwirtschaftlichkeit. Ebenso wenig schuldet der Vermieter eine Verbesserung der dem technischen Stand bei Errichtung entsprechenden Wärmedämmung.
Minderungsausschluss - OLG Stuttgart 29.9.08, 5 U 65/08, Abruf Nr. 090195 Im Einzelfall kann eine Berufung auf einen im gewerblichen Mietvertrag enthaltenen Minderungsausschluss - ebenso wie auf den Aufrechnungsausschluss (BGH WM 88, 1592) - gegen Treu und Glauben verstoßen, insbesondere wenn sich der Vermieter in Vermögensverfall befindet und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Minderungsausschluss auch für den Fall des Vermögensverfalls gelten soll. Dann besteht die konkrete Gefahr, dass der Mieter bei einer späteren rechtskräftigen Feststellung des Minderungsrechts eine bereicherungsrechtliche Rückforderung zuviel gezahlter Miete nicht mehr durchsetzen kann. Dieser Gefahr ist dadurch zu begegnen, dass der Vermieter Mietzahlungen in Höhe des maximalen Minderungsrechts nur Zug um Zug gegen Bewirkung einer Sicherheitsleistung geltend machen kann. Etwas anderes gilt für das Zurückbehaltungsrecht; hier gebieten Treu und Glauben keine derartige Einschränkung, weil es - anders als Minderung und Aufrechnung - lediglich als Druckmittel zur Durchsetzung von Gegenforderungen dient. |
