01.07.2007 | Leserforum

Die 14 häufigsten Fragen zur Wohnraummiete

von RiAG Axel Wetekamp, München

Zur Berichterstattung in „Mietrecht kompakt“ gibt es zahlreiche Fragen, die unsere Leser bei der Fallbearbeitung beschäftigen. Wir haben die häufigsten Fragen – nach Themen geordnet – zusammengestellt und beantwortet. Wir beginnen mit dem Themenkreis „Wohnraummietvertrag“. In den nächsten Ausgaben von „Mietrecht kompakt“ folgen u.a. die Problembereiche Miet-erhöhung, Minderung, Kaution, Schönheitsreparaturen u.v.m.  

Fall 1: Auflockerungsrechtsprechung

Frage: Was versteht man unter der „Auflockerungsrechtsprechung“ des BGH zur Schriftform?  

Antwort: Soweit in einem Vertrag inhaltliche Verknüpfung, wechselseitige Bezugnahme, fortlaufender Text und Seitennummerierung gegeben ist, ist auch ohne feste Verbindung der einzelnen Vertragsteile die Schriftform gewahrt (BGH WuM 99, 516).  

 

Fall 2: Einer von zwei Hauptmietern kündigt

Frage: M. und F. sind beide Hauptmieter einer Wohnung. Nachdem sie sich zerstritten haben, kündigt F. „ihr Mietverhältnis“ gegenüber Vermieter V. ordentlich. V. akzeptiert die Kündigung nicht. Hat er Recht? Was wäre F. zu raten, um endgültig aus dem Mietverhältnis herauszukommen?  

Antwort: Die Kündigung mehrerer Hauptmieter kann nur gemeinschaftlich oder durch Vertretung derer, die die Erklärung nicht abgeben, vollzogen werden. V. hat also Recht. F. muss die Zustimmung von M. zur Auflösung des Mietverhältnisses (BGB-Innengesellschaft) verlangen, also Mitwirkung an der gemeinsamen Kündigung (OLG Köln WuM 99, 521).  

 

Fall 3: Parabolantenne trotz Kabelanschluss?

Frage: Der russisch als Muttersprache sprechende M. will sich eine Parabolantenne zum Empfang von Programmen in seiner Heimatsprache anbringen. Das Haus ist mit Kabelanschluss ausgestattet. Er ist bereit, die Antenne durch einen Fachmann anbringen zu lassen, verweist im Übrigen auf seine Haftpflichtversicherung und ist darüber hinaus bereit, eine zusätzliche Sicherheitsleistung für die Entfernungskosten der Antenne zu leisten. Kann Vermieter V. die Anbringung trotzdem verweigern?  

Antwort: M. kann auf den Kabelanschluss verwiesen werden, wenn er mit einem zusätzlich zu installierenden Decoder mehrere Programme in seiner Heimatsprache empfangen kann (BVerfG NZM 05, 252; BGH NZM 05, 335).  

 

Fall 4: Einzug des Lebensgefährten ohne Vermietererlaubnis

Frage: M. nimmt L. als Lebensgefährtin in die Wohnung auf. Eine Genehmigung des Vermieters V. holt er nicht ein. Was für Rechte hat V., der L. nicht dulden will? Macht es einen Unterschied, wenn die Wohnung nur 13 qm groß ist? Was ist, wenn L. dem V. als den Hausfrieden störend bekannt ist?  

Antwort: M. hätte auch bei berechtigtem Untervermietungsinteresse nach § 553 BGB die Genehmigung zur Gebrauchsüberlassung benötigt (BGH ZMR 04,100). V. kann zwar nicht fristlos, aber ggf. ordentlich nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr.1 BGB kündigen. Außerdem kommt Unterlassungsklage nach § 541 BGB in Betracht. Bei einer 13 qm großen Wohnung kommt fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB wegen Überbelegung in Betracht. Ist L. als Mieterin unzumutbar, kann V. eine etwa von M. verlangte Genehmigung selbst bei sonst berechtigtem Interesse verweigern, § 553 BGB.  

Fall 5: Untermiete: „Berechtigtes Interesse“ – was ist das?

Frage: Was kann man alles als „berechtigtes Interesse“ für Mieter i.S.d. § 553 Abs.1 S. 1 BGB ansehen?  

Antwort: Beispiele sind Arbeitslosigkeit des Mieters, Verkleinerung seiner Familie, Pflegebedürftigkeit des Mieters, Aufnahme in Not geratener Familienangehöriger.  

Fall 6: Handschriftliche Zusätze = Individualvertrag?

Frage: Vermieter V. vertritt die Auffassung, handschriftliche Zusätze zu dem von ihm verwendeten Formularvertrag seien als Individualvereinbarung zu behandeln. Hat er Recht?  

Antwort: Nein, nach § 305 Abs.1 S. 2 BGB wird der Beweis für eine Individualvereinbarung nicht durch die Form geführt.  

Fall 7: Mehrfache Verwendung = AGB?

Frage: Was gilt, wenn V., der 20 Wohnungen vermietet, eine Klausel zwar mehrfach verwendet, aber sie tatsächlich mit Mieter M. ausgehandelt hat?  

Antwort: Bei der Vermietung von 20 Wohnungen wird man in jedem Fall von einer Unternehmereigenschaft nach § 310 Abs.3 BGB ausgehen können. Die Klauseln gelten daher als von V. gestellt.  

Fall 8: Was ist „Aushandeln?

Frage: Wie würden Sie den Begriff „Aushandeln“ definieren?  

Antwort: Die Klauseln müssen zur Disposition des Vertragspartners des Verwenders gestellt werden.