01.04.2005 | Leserforum

Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung: Was darf an Betriebskosten umgelegt werden?

von VRiLG a.D. Harald Kinne, Berlin

Vermieter von freifinanziertem und dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegenden Wohnraum dürfen verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten nach einem Maßstab umlegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (§ 556a Abs. 2 BGB). Diese verbrauchsabhängige Abrechnung kommt insbesondere für die Wasser-, Entwässerungs- und Müllabfuhrgebühren in Betracht. Hierzu erreichten uns mehrere Leseranfragen. Die Leser wollten vor allem wissen, wann eine Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Betriebskosten erfolgen darf, wie diese durchgeführt wird und welcher Umlagemaßstab gewählt werden muss.  

Voraussetzungen der (teilweisen) Umstellung der Bruttokaltmiete

Erste Voraussetzung ist eine Erfassung des Verbrauchs. Daher ist die Umlage nach der Kopfzahl der Nutzer nicht zulässig (Staudinger/Weitemeyer, § 556a Rn. 40; Schmid, ZMR 01,761). Zur Verbrauchserfassung müssen Erfassungsgeräte (Wasserzähler, Müllmengenerfassungsgeräte) in die Wohnung eingebaut oder dem Mieter zur Verfügung gestellt werden. Da § 556a Abs. 2 S. 1 BGB nicht – wie § 5 HeizkostenV – die Verwendung bestimmter Erfassungsgeräte vorschreibt, sind für die verbrauchsabhängige Wasserabrechnung sämtliche Wasserzähler, also auch Ventil-, Mischbatterie- oder Waschtischzähler zulässig, selbst wenn sie nicht eichpflichtig sind.  

Der tatsächliche Verbrauch muss zudem ordnungsgemäß durch Ablesung der Erfassungsgeräte ermittelt werden können. Kann also bei einer Einrohrheizung der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen, kann auch bei Anbringung von Verbrauchserfassungsgeräten in den einzelnen Einheiten der Vermieter nicht nach § 556a Abs. 2 BGB auf eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen. Bei fixen Kosten wie Versicherungen, Grundsteuer, Schornsteinreinigung usw., die nicht unterschiedlich für jeden Mieter erfassbar sind, kann demgemäß mit Hilfe des § 556a Abs. 2 BGB überhaupt nicht umgestellt werden (LG Augsburg WuM 04,148).