25.10.2010 | Mangel der Mietsache

Höherer Schallschutz muss vereinbart werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (BGH 7.7.10, VIII ZR 85/09, Abruf-Nr. 102463).

Sachverhalt

Die Wohnung liegt in einem 2001 errichteten Mehrfamilienhaus. Mit der Behauptung, es seien permanent alltägliche Wohngeräusche zu hören, haben die Beklagten die Miete wegen Mängeln der (Tritt-)Schalldämmung ihrer Wohnung zur darüber liegenden Wohnung gemindert. Nach einer Trittschallmessung sind zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt. Hierbei handele es sich aber laut dem Sachverständigen um den reinen Normschallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche. Das LG hat die Zahlungsklage der Vermieter abgewiesen. Die Revision hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Minderungsprozesse wegen Geräuschübertragungen im Mietshaus sind gängige Praxis. Mieter unterer Wohnungen fühlen sich häufig durch Geräusche aus der darüberliegenden Wohnung gestört und sehen die Ursache in einem unzureichenden Luft- und Trittschallschutz. Nur wenn der Mieter beweisen kann, dass insoweit ein Mangel der Mietsache vorliegt, ist die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert und besteht ggf. nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ein Anspruch auf Herrichtung eines vertragsgemäßen Zustands. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustands. Bei der Mangelprüfung ist laut BGH in drei Schritten vorzugehen.  

Übersicht: So ermittelt der BGH einen Mangel beim Trittschallschutz

• Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zur Beschaffenheit der Mietsache sind vorrangig.

• Fehlt es - wie im Streitfall - hieran, schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck - hier die Nutzung als Wohnung - eignet und

• die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann.

Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung, die Art (und Lage) des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.