01.11.2007 | Mieterhöhung

Berechnung der Jahresfrist: Einvernehmliche Modernisierungs-Mieterhöhungen außen vor

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 S. 2 BGB bleiben nach S. 3 auch Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH 18.7.07, VIII ZR 285/06, Abruf-Nr. 072684).

Sachverhalt

Die Miete für die von der Klägerin an die Beklagten vermietete Wohnung der betrug zuletzt 252,29 EUR netto. Mit Schreiben vom 25.3.03 verlangte die Klägerin wegen im Einzelnen dargelegter Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung um monatlich 51,30 EUR ab 1.6.03. Die Beklagten zahlten hierauf für Juli 49,54 EUR sowie ab August 03 eine um 24,77 EUR monatlich erhöhte Miete. Anfragen der Klägerin nach Erläuterung beantworteten sie nicht. Mit Schreiben vom 25.5.04 forderte die Klägerin die Beklagten gemäß § 558 BGB vergeblich auf, einer Erhöhung der Nettomiete auf 302,52 EUR zuzustimmen. Bei ihrer Berechnung ging sie davon aus, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung durch Zahlung teilweise (i.H.v. 24,77 EUR) anerkannt hätten. AG und LG haben die Zustimmungsklage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte vorläufigen Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Der BGH billigt die Auffassung des Berufungsgerichts, in den Teilzahlungen der Beklagten im Anschluss an das Mieterhöhungsschreiben vom 25.3.03 liege ein Angebot auf Anhebung der Miete um diesen Betrag, das die Klägerin mit Schreiben vom 25.5.04 angenommen habe. Damit lag die letzte Mieterhöhung noch kein Jahr zurück und das Mieterhöhungsverlangen wäre wegen Verstoßes gegen § 558 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam gewesen. Streitentscheidend war damit die Frage, ob die Anhebung der Miete wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen durch Änderungsvertrag i.S.d. § 558 Abs. 1 S. 3 BGB als Mieterhöhung gemäß §§ 559, 560 BGB anzusehen ist.  

Der BGH hat bereits zu § 2 MHRG a.F. entschieden, dass bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHRG auch Mieterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die auf den in den §§ 3 bis 5 MHRG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht im dortigen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH MK 04, 113, Abruf-Nr. 041346). An dieser Auffassung hält der VIII. Senat auch im Hinblick auf die vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen redaktionellen Änderungen fest.