27.04.2010 | Mieterhöhung

BGH stellt klar: Teilzustimmung des Mieters setzt keine neue Jahressperrfrist in Lauf

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung nicht, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist (BGH 20.1.10, VIII ZR 141/09, Abruf-Nr. 100647).

Sachverhalt

Mit Schreiben vom 7.8.07 forderten die Kläger die Beklagten unter Berufung auf den Mietspiegel auf, einer Erhöhung der Nettomiete von 500 EUR auf 550 EUR monatlich ab 1.11.07 zuzustimmen. Die Beklagten erklärten sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 530 EUR einverstanden. Die Kläger haben mit der im Februar 08 zugestellten Klage Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 530 EUR auf 550 EUR monatlich ab 1.11.07 verlangt. Nachdem ein Sachverständigengutachten die ortsübliche Vergleichsmiete auf 526 EUR (netto) beziffert hatte, machten die Kläger mit Schriftsatz vom 23.7.08 geltend, dass die Beklagten die Kosten für Versicherung und Grundsteuer nach dem Mietvertrag nicht gesondert zu zahlen hätten (Teilinklusivmiete). Zur ortsüblichen Nettomiete kämen diese Nebenkosten (26,68 EUR monatlich) deshalb noch hinzu. Der Schriftsatz ist den Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 24.7.08 übergeben worden. Das LG hat die Beklagten verurteilt, einer Mieterhöhung auf 550 EUR monatlich ab 1.10.08 zuzustimmen. Ihre Revision hat keinen Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Bei einer Bruttomiete, die unter Heranziehung eines Mietspiegels erhöht werden soll, der Nettomieten ausweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (BGH MK 06, 66 Abruf-Nr. 053632). Dies gilt entsprechend im Fall einer Teilinklusivmiete, bei der - wie hier - nur ein Teil der Betriebskosten in der Grundmiete enthalten ist. Die Vergleichbarkeit ist dabei in der Weise herzustellen, dass entweder in Höhe dieser Betriebskosten ein Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete vorgenommen oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird. Angaben zur Höhe der in der Brutto- oder Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten gehören dabei zu der nach § 558a BGB erforderlichen (formellen) Begründung des Mieterhöhungsverlangens, die dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH MK 06, 211, Abruf-Nr. 062858).  

Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen vom 7.8.07, das keine Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten enthält, nicht gerecht. Die Kläger konnten es jedoch insoweit nach § 558b Abs. 3 BGB während des Prozesses - wie hier mit Schreiben vom 23.7.08 - durch die Angabe der auf die Wohnung zuletzt entfallenden und in der Miete bereits enthaltenen Betriebskosten nachbessern. Zwar sind die Kläger im ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen von einer Nettomiete (und nicht von einer Teilinklusivmiete) ausgegangen und haben eine Erhöhung der „Nettokaltmiete“ begehrt. Dies steht einer Nachbesserung gemäß § 558b Abs. 3 BGB aber nicht entgegen. Grund: Die Kläger begehren nach wie vor eine Mieterhöhung von ursprünglich 500 EUR auf 550 EUR. Es geht mithin lediglich um die Nachbesserung der im Hinblick auf die tatsächlich vereinbarte Teilinklusivmiete unzureichenden Begründung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens.