01.04.2006 | Mieterhöhung

Erhöhung der Bruttokaltmiete: Maßgebend sind die letzten Betriebskosten

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH 26.10.05, VIII ZR 41/05, Abruf-Nr. 053632).

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag lautet u.a. „Die ... vereinbarte Miete enthält sämtliche Betriebskosten i.S.d. § 27 II. BV zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, soweit diese nicht gemäß der nachfolgenden Vereinbarung (= Heizungs- und Warmwasserkosten) gesondert vom Mieter zu tragen sind. Soweit Betriebskosten i.S.d. § 27 II. BV in der vereinbarten Miete enthalten sind, sind sämtliche Betriebskostenerhöhungen seit Vertragsabschluss vom Mieter zu tragen. Neu eingeführte Betriebskosten sind vom Zeitpunkt der Entstehung an vom Mieter anteilig zu tragen.“ Seit dem 1.5.00 betrug die Miete für die Wohnung der Beklagten (Wohnfläche 200,01 qm) 766,20 EUR (3,83 EUR/qm) zzgl. Kabelfernsehgebühr. In 2/03 verlangten die klagenden Vermieter von den Beklagten, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 153,24 EUR (20 Prozent) auf 919,44 EUR (4,60 EUR/qm) zuzustimmen. Zur Begründung nahmen sie auf den Berliner Mietspiegel Bezug, der in einer Mietspiegelwertetabelle Netto-Kaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten in Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat ausweist, und ordneten die Wohnung in das Feld „J 2“ ein. In diesem Feld enthält die Mietspiegelwertetabelle einen Mietwert von 3,80 EUR/qm sowie eine Spanne von 2,79 bis 4,71 EUR. In einer Anlage zum Mieterhöhungsverlangen bezifferten die Kläger den „Mietspiegelwert brutto“ auf 5,09 EUR/qm (Mietspiegelwert 3,80 EUR/qm zzgl. eines in der bisher gezahlten Miete enthaltenen Betriebskostenanteils von 1,29 EUR/qm). Die Kläger haben diesen Betriebskostenanteil im Prozess unter Vorlage einer Betriebskostenaufstellung für das Jahr 97 erläutert. Ihre Zustimmungsklage war in allen Instanzen erfolglos.  

Praxishinweis 1: Ordnungsgemäße Erhöhungserklärung

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Grund: Der Mieter soll die Berechtigung des Erhöhungsverlangens während der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 BGB überprüfen und so überflüssige Prozesse vermeiden können (BGH ZMR 04, 421; NJW 04, 1379). Dieser Anforderung wird das Zustimmungsverlangen, das die Kläger durch die nachgeholte Betriebskostenaufstellung näher begründet haben, gerecht (§ 558b Abs. 3 S. 1, 2. Alt. BGB). Aus der Aufstellung ist nachvollziehbar, wie sich der zu Grunde gelegte Anteil der Betriebskosten in Höhe von 1,29 EUR/qm an der vereinbarten Bruttokaltmiete zusammensetzt. Die Beklagten waren danach ohne weiteres in der Lage, die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und ggf. eine Erläuterung zur Höhe des zuletzt in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteils zu verlangen. Unter Hinweis auf seine Rechtsprechung zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung (MK 05, 19, Abruf-Nr. 043157) nimmt der VIII. Senat an, dass die weitere Frage nach der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenaufstellung nicht die formelle Ordnungsgemäßheit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung betrifft (BGH NJW 04, 1379).  

Praxishinweis 2: Materielle Eignung der Betriebskostenaufstellung

Der BGH verneint die Geeignetheit der Betriebskostenaufstellung aus dem Jahr 1997 zum Nachweis der Höhe des von den Beklagten bestrittenen Betriebskostenanteils von 1,29 EUR/qm an der vereinbarten Bruttokaltmiete.