01.05.2007 | Mieterhöhung

Kein preisgebundener Wohnraum, keine einseitige Erhöhung der Kostenmiete

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach nur eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (BGH 7.2.07, VIII ZR 122/05, Abruf-Nr. 070792).

Sachverhalt

Die zuständige Behörde hatte öffentliche Mittel für die Sanierung des Gebäudes bewilligt und die ermittelte Durchschnittsmiete genehmigt. Der Mietvertrag lautet u.a.: „§ 1 Mietsache: Art der Wohnung: Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt für Sozialwohnung § 17. Die Wohnung ist preisgebunden ... § 5 Mietänderungen: Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die in § 3 Abs. 1 genannte Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften – auch rückwirkend – zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart ...“ Die Vermieterin erhöhte die Nettokaltmiete einseitig zum 1.7.03 und 1.4.04. Die Mieterinnen zahlten die geforderten Beträge bis 4/04. Ihre Klage auf Rückzahlung der Erhöhungsbeträge und auf Feststellung, dass die von ihnen geschuldete Nettokaltmiete den Betrag von ... EUR nicht überschreitet und Mieterhöhungen unter Anwendung der §§ 558 ff. BGB zu erstellen sind, hatte vor dem BGH Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Kernpunkt der Entscheidung ist die Frage, ob die Parteien Mieterhöhungen nach dem Verfahren im sozialen Wohnungsbau vereinbaren können, auch wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer Sozialwohnung (hier: § 17 Abs. 1 S. 2 II. WoBauG) nicht vorliegen, obwohl die zuständige Behörde öffentliche Mittel für die Sanierung bestandskräftig bewilligt hat.  

Der BGH bejaht einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt.BGB, weil die Mieterhöhungsbeträge ohne Rechtsgrund geleistet wurden. Die Mieterhöhungserklärungen sind unwirksam, da die Beklagte hierzu nicht einseitig berechtigt war. Eine solche Berechtigung ergibt sich weder aus § 10 WoBindG noch aus der mietvertraglichen Vereinbarung. § 10 WoBindG sieht zwar im Bereich des mit öffentlichen Mitteln geförderten, preisgebundenen Wohnraums eine Befugnis des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete vor. Um solchen Wohnraum handelt es sich jedoch bei der streitgegenständlichen Wohnung trotz der mit öffentlichen Mitteln geförderten Sanierung nicht. Der bestandskräftige Bescheid entfaltet insoweit keine Bindungswirkung (KG ZMR 85, 411; BVerwG NVwZ 87, 496).