24.04.2024 · Fachbeitrag · Heizungsgesetz (Teil 2)

Diese Formalien müssen Sie bei Ankündigung der Modernisierung und bei der Mieterhöhung beachten

von Dr. Hans Reinold Horst, RA und Syndikus-RA, Hannover/Solingen

| Mit § 555b Nr. 1a, §§ 559, 559e BGB beteiligt der Gesetzgeber im Zuge des novellierten Gebäudeenergiegesetzes (GEG; „Heizungsgesetz“) auch den Mieter wirtschaftlich an den entstehenden Kosten eines Heizungstauschs. Die Erfüllung der gesetzgeberischen Pflichten zum heizenergetischen Umbau wird vor allem in Mehrfamilienhäusern oder Wohnsiedlungen zu gebündelten Ankündigungs- und Mieterhöhungsverfahren nach Modernisierung führen, wenn eine zweiseitige Modernisierungsvereinbarung dazu mit dem Mieter nicht gelingt. Mit Urteil vom 19.7.23 (VIII ZR 416/21, Abruf-Nr. 237003 ) hat der BGH seine mittlerweile gefestigte Rechtsprechung zu den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Modernisierung fortgesetzt. Sie ist besonders bedeutsam im Zusammenhang mit dem jetzt novellierten GEG. Der folgende Beitrag nimmt auch die inhaltlichen und formellen Anforderungen an ein Ankündigungsschreiben im Vorfeld der Baumaßnahmen mit in den Blick und vermittelt eine Übersicht zur Fallbearbeitung. |

1. Formalien zur Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme

§ 555c Abs. 1 S. 2, Abs. 3 BGB beschreibt die inhaltlichen Anforderungen an das Ankündigungsschreiben vor Beginn der Baumaßnahmen. Der Hinweis auf einen möglichen Härteeinwand des Mieters (§ 555c Abs. 2 BGB) ist „nur“ eine „Soll“-Vorschrift; der Charakter der halb zwingenden Norm (Verbot vertraglicher Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters abweichend von den gesetzlichen Vorgaben) bezieht sich vor allen Dingen auf Abs. 1 und Abs. 3.

Der BGH musste das Ankündigungsschreiben zum geplanten Einbau einer Gaszentralheizung beurteilen (BGH 20.5.20, VIII ZR 55/19, Abruf-Nr. 216454). Formale Grundlagen dafür sind §§ 555c, 555b Nr. 1 BGB. Generell reicht es aus, wenn angegeben wird, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt sind und inwieweit die baulichen Maßnahmen zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie ‒ bezogen auf die Wohnung des Mieters ‒ führen (ebenso wie der BGH: LG Bonn BeckRS 21, 14975).